Udbudspris
6.495.000 kr.
76.412 kr/m²
Vores estimat
6.477.138 kr.
76.202 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.3 %
-17.862 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.9 %
Comp-engineP10 67.576 · median 70.530 · P90 83.875 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -0.9%✓Sol 95✓3. sal✓85 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.202 kr/m² × 85 m² = 6.477.138 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
2004
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.148 kr./år
Alpha
-0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.477.138 kr.
76.202 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
76.892 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.578.569 kr.
77.395 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.412 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.202 | 6.477.138 kr. | -0.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.576 | 5.743.940 kr. | -11.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.530 | 5.995.062 kr. | -7.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 155 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.875 | 7.129.414 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.941 | 1.950.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år142.752 kr.
Salgspris6.477.138 kr.
Profit (1 års hold)84.070 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år202.422 kr.
Salgspris6.736.224 kr.
Profit (1 års hold)402.826 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år290.144 kr.
Salgspris7.435.754 kr.
Profit (1 års hold)1.190.079 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-56.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)202.422 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.144 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.477.138 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-58.682 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.9%
Mægler
kr/m² (udbud)76.412 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-13normal
4.570.000 kr.53.765 kr./m²
2006-01-08normal
2.675.000 kr.31.471 kr./m²
2004-11-26normal
1.865.000 kr.21.941 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.570.000 kr.2024-01-13 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.2% pa
FMV implicerer19.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Teglværkshavnen som nærmeste nabo!
Der er noget særligt ved boliger, hvor omgivelserne bliver en del af selve hjemmet. På Teglholm Tværvej 25, 3. tv. får du netop den følelse. Her åbner lejligheden sig mod Teglværksløbet, og vandet bliver et naturligt bagtæppe til hverdagen fra boligens store og lyse opholdsrum.De 85 kvadratmeter er indrettet med en planløsning, der udnytter pladsen virkelig godt. Boligens hjerte er det store, åbne køkken-alrum og stue, hvor der er plads til både lange middage, afslapning og gæster. De store vind