Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.513 kr/m² × 56 m² = 4.844.716 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.116 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.844.716 kr.
86.513 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
86.172 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.913.668 kr.
87.744 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
85.625 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.844.716 kr.
86.513 kr./m²
+1.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
24.107 kr./m²
-71.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år100.284 kr.
Salgspris4.844.716 kr.
Profit (1 års hold)119.380 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.3%
α (alpha)0.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år140.604 kr.
Salgspris5.183.846 kr.
Profit (1 års hold)498.830 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år200.937 kr.
Salgspris5.561.734 kr.
Profit (1 års hold)937.051 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-34.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)200.937 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.844.716 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread19.096 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)85.625 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-12-26family
1.550.000 kr.27.679 kr./m²
2007-02-08normal
1.565.000 kr.27.946 kr./m²
2004-10-06normal
1.340.000 kr.23.929 kr./m²
2004-06-21family
850.000 kr.15.179 kr./m²
2000-07-17normal
829.638 kr.14.815 kr./m²
1999-03-30normal
734.000 kr.13.107 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.565.000 kr.2007-02-08 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende Østerbro-lejlighed med skønt lysindfald og attraktiv beliggenhed
Velkommen til Marstalsgade – en hyggelig og rolig sidegade midt på Indre Østerbro, hvor byliv og hverdagskomfort går hånd i hånd. Her bor du få minutters gang fra Nordhavns havnebad og promenade samt de populære caféer, restauranter og specialbutikker på både Nordre Frihavnsgade og Østerbrogade. Samtidig er både metro og S-tog fra Nordhavn Station lige rundt om hjørnet, hvilket gør det nemt at komme rundt i hele København.Lejligheden byder velkommen via en fin fordelingsentré. Mod den rolige gad