Udbudspris
4.695.000 kr.
83.839 kr/m²
Vores estimat
4.776.984 kr.
85.303 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+81.984 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.1 %
Comp-engineP10 74.710 · median 86.114 · P90 93.819 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.1%✓Comps +3%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.303 kr/m² × 56 m² = 4.776.984 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
75d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.116 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.776.984 kr.
85.303 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
84.375 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.846.340 kr.
86.542 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.839 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.303 | 4.776.984 kr. | +1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.710 | 4.183.736 kr. | -10.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.114 | 4.822.366 kr. | +2.7 % | 8 comps same_road_250m, median 55 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.819 | 5.253.861 kr. | +11.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.107 | 1.350.000 kr. | -71.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år100.284 kr.
Salgspris4.776.984 kr.
Profit (1 års hold)152.248 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år140.604 kr.
Salgspris4.968.063 kr.
Profit (1 års hold)383.647 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år200.937 kr.
Salgspris5.483.978 kr.
Profit (1 års hold)959.895 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-34.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)200.937 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.776.984 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread51.964 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)83.839 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-12-26family
1.550.000 kr.27.679 kr./m²
2007-02-08normal
1.565.000 kr.27.946 kr./m²
2004-10-06normal
1.340.000 kr.23.929 kr./m²
2004-06-21family
850.000 kr.15.179 kr./m²
2000-07-17normal
829.638 kr.14.815 kr./m²
1999-03-30normal
734.000 kr.13.107 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.565.000 kr.2007-02-08 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende Østerbro-lejlighed med skønt lysindfald og attraktiv beliggenhed
Velkommen til Marstalsgade – en hyggelig og rolig sidegade midt på Indre Østerbro, hvor byliv og hverdagskomfort går hånd i hånd. Her bor du få minutters gang fra Nordhavns havnebad og promenade samt de populære caféer, restauranter og specialbutikker på både Nordre Frihavnsgade og Østerbrogade. Samtidig er både metro og S-tog fra Nordhavn Station lige rundt om hjørnet, hvilket gør det nemt at komme rundt i hele København.Lejligheden byder velkommen via en fin fordelingsentré. Mod den rolige gad