iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Tøndebindervej 4, 4. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
2.995.000 kr.
78.816 kr/m²
Vores estimat
2.995.000 kr.
78.816 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Tøndebindervej 4, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
38 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
2.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 29.664 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.995.000 kr.
78.816 kr./m² · fallback
Investeret
3.014.820 kr.
79.337 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.027.402 kr.
79.668 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.8162.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.8162.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.316620.000 kr.-79.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år52.416 kr.
Salgspris2.995.000 kr.
Profit (1 års hold)32.596 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år77.040 kr.
Salgspris3.114.800 kr.
Profit (1 års hold)177.020 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år183.174 kr.
Salgspris3.438.260 kr.
Profit (1 års hold)606.614 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (38) × 12 mdr
= Langtidsleje/år82.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)106.704 kr.
− Ejerudgifter/år-29.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)52.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)77.040 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.174 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris2.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.970 kr.
= Tx-omkostning19.820 kr.
+ Tilbudspris2.995.000 kr.
= Total investeret3.014.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV2.995.000 kr.
− Investeret-3.014.820 kr.
= Spread-19.820 kr.
÷ Investeret÷ 3.014.820 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)78.816 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-09-14normal
1.750.000 kr.46.053 kr./m²
2019-10-10normal
1.350.000 kr.35.526 kr./m²
2017-02-02normal
1.098.000 kr.28.895 kr./m²
2007-07-01normal
1.000.000 kr.26.316 kr./m²
2005-05-13normal
835.000 kr.21.974 kr./m²
2005-02-24normal
695.947 kr.18.314 kr./m²
2002-08-09normal
641.000 kr.16.868 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 620.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.750.000 kr.2021-09-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 1-værelses med altan tæt på Nørrebro St.

Velkommen til Tøndebindervej 4, 4. th. En velindrettet lejlighed med en funktionel planløsning, der udnytter kvadratmeterne godt. Boligen egner sig oplagt til den studerende, førstegangskøberen eller det unge par, der ønsker en central base med plads til både hverdag og afslapning. Med en attraktiv beliggenhed i Nordvest, tæt på Nørrebro Station, er der nem adgang til offentlig transport, indkøb, caféer og byliv.  LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejligheden, bliver du budt velkommen i en pæn fo