iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandboulevarden 119, 2. th

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.295.000 kr.
92.574 kr/m²
Vores estimat
6.404.312 kr.
94.181 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+109.312 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.1 %
Comp-engineP10 75.134 · median 91.189 · P90 99.428 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 24.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 1 · 1
Comps -1%!α +1.1%KBH-klassiker 1926Sol 872. sal68 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.181 kr/m² × 68 m² = 6.404.312 kr.
Strandboulevarden 119, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.204 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.404.312 kr.
94.181 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
93.156 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.469.640 kr.
95.142 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.5746.295.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.1816.404.312 kr.+1.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.1345.109.092 kr.-18.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median91.1896.200.864 kr.-1.5 %8 comps inden for 500 m, median 184 m væk · high confidence
Comp-engine · P9099.4286.761.082 kr.+7.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering21.3241.450.000 kr.-77.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.8%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år105.996 kr.
Salgspris6.404.312 kr.
Profit (1 års hold)175.688 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år154.956 kr.
Salgspris6.660.484 kr.
Profit (1 års hold)480.820 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år282.565 kr.
Salgspris7.352.150 kr.
Profit (1 års hold)1.300.095 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-57.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.565 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.404.312 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread69.692 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha1.1%

Mægler

kr/m² (udbud)92.574 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-10-27normal
2.112.500 kr.31.066 kr./m²
2018-03-20normal
3.350.000 kr.49.265 kr./m²
2015-03-26normal
2.600.000 kr.38.235 kr./m²
2007-12-21normal
1.800.000 kr.26.471 kr./m²
2001-04-25normal
1.200.000 kr.17.647 kr./m²
1998-05-18normal
638.330 kr.9.387 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.112.500 kr.2021-10-27 · 5 år siden
Udbudspris implicerer24.4% pa
FMV implicerer24.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn 3-værelses lejlighed med stor sydvendt altan på Indre Østerbro.

Velkommen indenfor i denne skønne 3-værelses lejlighed med en stor, sydvendt altan på Indre Østerbro. Fra den rummelige entré, der naturligt forbinder boligens rum, træder du ind i den lyse stue og spisestue. Her er der god plads til både en hyggelig sofaafdeling og en indbydende spiseplads, hvor familie og venner kan samles. Fra stuen er der direkte udgang til den fantastiske sydvendte altan. Med sin generøse størrelse fungerer den som et skønt, privat uderum, hvor solen kan nydes det meste af dagen. Soveværelset er rummeligt og giver god plads til både dobbeltseng og opbevaring. Rummet kan desuden indrettes fleksibelt efter behov – eksempelvis som en kombination af soveværelse og opholdsrum. Boligens tredje værelse ligger i naturlig forlængelse af soveværelset og kan indrettes som hjemmekontor, walk-in-closet, børneværelse eller ekstra soveværelse – alt efter dine ønsker. Køkkenet fremstår pænt og velholdt med gode arbejdsflader, der gør madlavningen både nem og praktisk i hverdagen. Badeværelset er ligeledes velholdt og af nyere dato. Med sin gode størrelse og funktionelle indretning skaber det optimale rammer for en nem hverdag. Ejendommen er en klassisk Østerbro-ejendom med masser af charme og karakter. I forbindelse med etableringen af nye tagboliger pågår der i øjeblikket opførelse af loftlejligheder mod Løgstørgade. Projektet forventes afsluttet i efteråret 2026. Beliggenheden er særdeles attraktiv. Her bor du midt i et af Østerbros mest eftertragtede kvarterer, hvor byliv, grønne områder og vandet går hånd i hånd. Hvad enten du foretrækker en gåtur i Fælledparken, en tur til Nordhavns hyggelige caféer og havnebad eller en shoppingtur blandt områdets specialbutikker, ligger det hele inden for kort afstand. Dagligvareindkøb findes blot få minutters gang fra hoveddøren, og Nordhavn Station kan nås på omkring 10 minutter til fods, hvilket giver nem adgang til resten af København.