Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 4 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.6%✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.130 kr/m² × 100 m² = 7.412.952 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.736 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.412.952 kr.
74.130 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
72.954 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.537.143 kr.
75.371 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.250.000 kr.
72.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.412.952 kr.
74.130 kr./m²
+2.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
23.000 kr./m²
-68.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.0%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år171.264 kr.
Salgspris7.412.952 kr.
Profit (1 års hold)288.866 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.9%
α (alpha)1.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år241.464 kr.
Salgspris7.931.859 kr.
Profit (1 års hold)877.973 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år283.556 kr.
Salgspris8.510.069 kr.
Profit (1 års hold)1.498.275 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.200 kr.
− Ejerudgifter/år-62.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)241.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.556 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.412.952 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread117.602 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.500 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veldisponeret planløsning. Sydvestvendt altan!
LEJLIGHED: Øverst oppe finder du disse 100 veldisponeret kvadratmeter, fordelt på to soveværelser, stor stue og køkken-alrum i ét, samt fantastisk sydvestvendt altan med flot kig til vandet. Du bliver først mødt af entré med fordelingsgang, hvor du har fordeling til 1. soveværelse, køkken-alrum og badeværelse. Det første soveværelse har en god størrelse, og kan rumme seng og skab. Perfekt til kontor, børneværelse eller gæsteværelse. Badeværelset er opført i mokkafliser. Her har man sep. brus med