Udbudspris
6.995.000 kr.
69.950 kr/m²
Vores estimat
7.798.953 kr.
77.990 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.5 %
+803.953 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 10.8 %
Comp-engineP10 66.584 · median 70.124 · P90 84.325 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 10.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +11%✓Comps +0%✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.990 kr/m² × 100 m² = 7.798.953 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.736 kr./år
Alpha
10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.798.953 kr.
77.990 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
70.388 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.920.842 kr.
79.208 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.950 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.990 | 7.798.953 kr. | +11.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.584 | 6.658.435 kr. | -4.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.124 | 7.012.360 kr. | +0.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 141 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.325 | 8.432.462 kr. | +20.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.000 | 2.300.000 kr. | -67.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
13.2%
α (alpha)10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år171.264 kr.
Salgspris7.798.953 kr.
Profit (1 års hold)931.397 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.2%
α (alpha)10.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år241.464 kr.
Salgspris8.110.911 kr.
Profit (1 års hold)1.313.555 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.6%
α (alpha)10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast29.6%
Gross rental/år283.556 kr.
Salgspris8.953.198 kr.
Profit (1 års hold)2.197.934 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.200 kr.
− Ejerudgifter/år-62.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)241.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.556 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.798.953 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread760.133 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha10.8%
Mægler
kr/m² (udbud)69.950 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sydvestvendt altan. Egen p-plads.
Sydvestvendt altan. Egen p-plads.LEJLIGHED: Øverst oppe finder du disse 100 veldisponeret kvadratmeter, fordelt på to soveværelser, stor stue og køkken-alrum i ét, samt fantastisk sydvestvendt altan med flot kig til vandet. Du bliver først mødt af entré med fordelingsgang, hvor du har fordeling til 1. soveværelse, køkken-alrum og badeværelse. Det første soveværelse har en god størrelse, og kan rumme seng og skab. Perfekt til kontor, børneværelse eller gæsteværelse. Badeværelset er opført i mokka