← Tilbage til on-market
Ved Amagerbanen 31C, 2. 1
2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS
Udbudspris
5.695.000 kr.
66.221 kr/m²
Vores estimat
6.514.169 kr.
75.746 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.4 %
+819.169 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.7 %
Comp-engineP10 55.345 · median 72.315 · P90 78.608 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
82/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 34% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +14%✓Stand 9/10✓Sol 95✓Nybyg 2023✓2. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.746 kr/m² × 86 m² = 6.514.169 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.300 kr./år
Alpha
13.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.514.169 kr.
75.746 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
66.640 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.578.985 kr.
76.500 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.221 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.746 | 6.514.169 kr. | +14.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.345 | 4.759.657 kr. | -16.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.315 | 6.219.059 kr. | +9.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 356 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.608 | 6.760.310 kr. | +18.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.5%
α (alpha)13.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år106.140 kr.
Salgspris6.514.169 kr.
Profit (1 års hold)889.289 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.4%
α (alpha)13.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år158.772 kr.
Salgspris6.774.736 kr.
Profit (1 års hold)1.202.488 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.8%
α (alpha)13.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast33.8%
Gross rental/år307.211 kr.
Salgspris7.478.266 kr.
Profit (1 års hold)2.054.457 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-69.300 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.140 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.772 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.211 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.514.169 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread783.149 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha13.7%
Mægler
kr/m² (udbud)66.221 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-18normal
173.600.000 kr.2.018.605 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3 værelses lejlighed med altan på Amager Strand
Moderne 3 værelses lejlighed med altan på Amager StrandDu får en moderne og indbydende 3 værelses lejlighed i et spændende kvarter på Amager, hvor byliv og natur går hånd i hånd. Ejendommen fra 2023 står med rene linjer, flotte materialer og en rolig stemning mellem grøn beplantning og velplejede fællesarealer, og arkitekturen med varme teglfacader og store vinduespartier giver en elegant karakter. Indenfor fortsætter den gennemførte stil med køkkenalrum som hjemmets hjerte og udgang til altan,