Edvard Falcks Gade 4, 1. th
1569 København V · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -9.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.086 | 8.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.523 | 7.953.676 kr. | -9.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.174 | 6.712.181 kr. | -23.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.148 | 7.267.810 kr. | -16.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 790 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.662 | 8.245.588 kr. | -5.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.269 | 2.350.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med 2 solrige altaner bag Tivoli
Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - På attraktive Edvard Falcks Gade finder du denne lyse og moderne lejlighed på 93 m² med en gennemtænkt planløsning og en beliggenhed, der kombinerer det bedste fra Vesterbro og Indre By. Her bor du få minutters gang fra Tivoli, Glyptoteket, havnefronten og byens mange caféer, restauranter og kulturelle tilbud. Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken/alrum i forbindelse med stuen. De store vinduespartier sikrer et skønt lysindfald og skaber en lys og indbydende atmosfære, hvor der er god plads til både hverdagsliv og gæster. Lejligheden rummer 2 gode soveværelser, et rummeligt badeværelse samt en entré med gode opbevaringsmuligheder. Planløsningen er både funktionel og fleksibel og passer perfekt til parret, den lille familie eller køberen, der ønsker et ekstra værelse til hjemmekontor. Boligen fuldendes af 2 skønne altaner, som giver mulighed for at følge solen gennem dagen. Fra køkkenet er der udgang til den hyggelige østvendte morgenaltan – det perfekte sted til dagens første kop kaffe. Fra stuen er der udgang til den store sydvestvendte altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes i rolige omgivelser. Ejendommen fremstår moderne og velholdt med elevator, flotte fællesarealer og gode parkeringsmuligheder, som gør hverdagen ekstra bekvem. En indflytningsklar bolig med moderne komfort, skønne uderum og en attraktiv beliggenhed i et af Københavns mest spændende kvarterer. Jeg synes faktisk, den henvender sig perfekt til køberen, der ønsker en nyere lejlighed med kvaliteter, som er svære at finde så centralt i byen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk