← Tilbage til on-market
Laksegade 20B, 1. th
1063 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
Udbudspris
5.995.000 kr.
90.833 kr/m²
Vores estimat
5.959.496 kr.
90.295 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-35.504 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.2 %
Comp-engineP10 73.375 · median 88.989 · P90 98.359 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 26.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -1.2%✓Stand 8/10✓Sol 76✓Klassisk 1797✓1. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.295 kr/m² × 66 m² = 5.959.496 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1797
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.088 kr./år
Alpha
-1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.959.496 kr.
90.295 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
91.406 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.030.614 kr.
91.373 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.833 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.295 | 5.959.496 kr. | -0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.375 | 4.842.725 kr. | -19.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.989 | 5.873.264 kr. | -2.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 221 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.359 | 6.491.667 kr. | +8.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.273 | 1.800.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år109.152 kr.
Salgspris5.959.496 kr.
Profit (1 års hold)35.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år161.424 kr.
Salgspris6.197.876 kr.
Profit (1 års hold)326.480 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år350.208 kr.
Salgspris6.841.501 kr.
Profit (1 års hold)1.158.889 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år174.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.512 kr.
− Ejerudgifter/år-65.088 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)350.208 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.959.496 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-73.324 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)90.833 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-07normal
4.750.000 kr.71.970 kr./m²
2023-06-14normal
4.000.000 kr.60.606 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.750.000 kr.2025-08-07 · 1 år siden
Udbudspris implicerer26.2% pa
FMV implicerer25.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflyningsklar delevenlig lejlighed tæt på Kongens Nytorv.
Indflyningsklar delevenlig lejlighed tæt på Kongens Nytorv.