Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
- ·Seller CAGR 18.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1967✗α -12.6%✓Sol 90✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.750 kr/m² × 75 m² = 6.506.237 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1967
Udbudspris
7.395.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.040 kr./år
Alpha
-12.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.506.237 kr.
86.750 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.441.220 kr.
99.216 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.591.796 kr.
87.891 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.395.000 kr.
98.600 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.506.237 kr.
86.750 kr./m²
-12.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
22.000 kr./m²
-77.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.9%
α (alpha)-12.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.9%
Gross rental/år126.960 kr.
Salgspris6.506.237 kr.
Profit (1 års hold)-808.023 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.1%
α (alpha)-12.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år180.960 kr.
Salgspris6.961.674 kr.
Profit (1 års hold)-298.586 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-12.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år286.729 kr.
Salgspris7.469.160 kr.
Profit (1 års hold)314.669 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-53.040 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.960 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.729 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.370 kr.
= Tx-omkostning46.220 kr.
+ Tilbudspris7.395.000 kr.
= Total investeret7.441.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.506.237 kr.
− Investeret-7.441.220 kr.
= Spread-934.983 kr.
÷ Investeret÷ 7.441.220 kr.
= Alpha-12.6%
Mægler
kr/m² (udbud)98.600 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-18normal
4.400.000 kr.58.667 kr./m²
2019-02-19normal
3.150.000 kr.42.000 kr./m²
2011-11-15normal
1.595.000 kr.21.267 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2023-11-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer18.9% pa
FMV implicerer13.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig lejlighed med tre soveværelser, vestvendt altan og elevator – centralt beliggende på Indre Østerbro
På en rolig og særdeles attraktiv adresse midt på Indre Østerbro finder du denne lyse og veldisponerede lejlighed med skøn altan og elevator i ejendommen. Herudover er der mulighed for gæsteparkering i gården.Lejligheden byder velkommen i en rummelig fordelingsentré med god plads til overtøj og opbevaring. Køkkenet fremstår funktionelt med gode arbejdsflader, rigelig skabsplads samt integrerede hårde hvidevarer, herunder opvaskemaskine og vaskemaskine. Fra køkkenet er der et hyggeligt grønt kig,