iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkeborggade 21, 3. th

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.795.000 kr.
90.600 kr/m²
Vores estimat
7.045.505 kr.
93.940 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.7 %
+250.505 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.0 %
Comp-engineP10 70.910 · median 79.453 · P90 88.377 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 15.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1967!Comps usikre (8)✓α +3.0%✓Sol 90✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.940 kr/m² × 75 m² = 7.045.505 kr.
Silkeborggade 21, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1967
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
6d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.344 kr./år
Alpha
3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.045.505 kr.
93.940 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
91.168 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.116.611 kr.
94.888 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.6006.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.9407.045.505 kr.+3.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.9105.318.266 kr.-21.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.4535.958.990 kr.-12.3 %8 comps samme postnummer, median 1211 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9088.3776.628.254 kr.-2.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0001.650.000 kr.-75.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.7%
α (alpha)3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år115.656 kr.
Salgspris7.045.505 kr.
Profit (1 års hold)323.541 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år169.656 kr.
Salgspris7.327.325 kr.
Profit (1 års hold)659.361 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.9%
α (alpha)3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast21.9%
Gross rental/år275.425 kr.
Salgspris8.088.240 kr.
Profit (1 års hold)1.526.045 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-64.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.656 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.425 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.045.505 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread207.885 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha3.0%

Mægler

kr/m² (udbud)90.600 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-18normal
4.400.000 kr.58.667 kr./m²
2019-02-19normal
3.150.000 kr.42.000 kr./m²
2011-11-15normal
1.595.000 kr.21.267 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2023-11-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.6% pa
FMV implicerer17.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet lejlighed på Østerbro

Her får I en lys og velindrettet lejlighed på Østerbro med en planløsning, der fungerer godt til hverdagen. Boligens 75 m² rummer en god stue, to værelser, køkken, badeværelse og entré. Fra stuen er der udgang til altanen, hvor morgenkaffen, eftermiddagsdrinken eller bare lidt frisk luft kan nydes. Det er en bolig, der er nem at se sig selv bo i og nem at gøre til sin egen.Lejligheden er indrettet enkelt og overskueligt. I træder ind i entréen, hvorfra der er adgang til boligens forskellige rum.