Udbudspris
4.999.000 kr.
94.321 kr/m²
Vores estimat
4.309.567 kr.
81.313 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.8 %
-689.433 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.3 %
Comp-engineP10 71.811 · median 85.272 · P90 92.449 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -14.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1901✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.313 kr/m² × 53 m² = 4.309.567 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
4.999.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.468 kr./år
Alpha
-14.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.309.567 kr.
81.313 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.030.844 kr.
94.922 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.341.679 kr.
81.918 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.321 | 4.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.313 | 4.309.567 kr. | -13.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.811 | 3.805.987 kr. | -23.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.272 | 4.519.392 kr. | -9.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 84 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.449 | 4.899.778 kr. | -2.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.698 | 1.150.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.1%
α (alpha)-14.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-13.1%
Gross rental/år60.012 kr.
Salgspris4.309.567 kr.
Profit (1 års hold)-661.265 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.5%
α (alpha)-14.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år94.356 kr.
Salgspris4.481.950 kr.
Profit (1 års hold)-454.538 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.6%
α (alpha)-14.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år158.370 kr.
Salgspris4.947.383 kr.
Profit (1 års hold)74.909 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.824 kr.
− Ejerudgifter/år-54.468 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)94.356 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)158.370 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.994 kr.
= Tx-omkostning31.844 kr.
+ Tilbudspris4.999.000 kr.
= Total investeret5.030.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.309.567 kr.
− Investeret-5.030.844 kr.
= Spread-721.277 kr.
÷ Investeret÷ 5.030.844 kr.
= Alpha-14.3%
Mægler
kr/m² (udbud)94.321 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-06-30normal
4.100.000 kr.77.358 kr./m²
2023-12-18family
2.500.000 kr.47.170 kr./m²
2019-03-01normal
2.310.000 kr.43.585 kr./m²
2011-07-17normal
1.375.000 kr.25.943 kr./m²
2007-11-25family
1.147.500 kr.21.651 kr./m²
2007-10-01family
1.147.500 kr.21.651 kr./m²
2003-10-10family
620.500 kr.11.708 kr./m²
1999-11-29normal
695.000 kr.13.113 kr./m²
1997-07-03normal
510.000 kr.9.623 kr./m²
1996-02-09normal
271.000 kr.5.113 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 VÆR. - GENNEMRENOVERET I STEFANSGADE KVARTERET
Boligen er tilmeldt altanprojekt - altan ud fra stuen mod sydvestLyset strømmer ind på 4. sal, hvor din nye lejlighed ligger dejligt ugeneret og højt hævet over gaden. Heroppe, hvor du bor med udsigt til blå himmel, kan du flytte direkte ind i rammerne af en gennem renoveret toværelses lejlighed.Lejligheden passer perfekt til såvel singlen som det unge par eller de studerende venner. De 53 kvadratmeter er nemlig godt fordelt på en delevenlig planløsning, for entréen giver adgang til både køkken,