Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1890)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -9.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.6%✓Sol 100✓Klassisk 1890✓3. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.818 kr/m² × 88 m² = 7.728.018 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.756 kr./år
Alpha
-9.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.728.018 kr.
87.818 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
97.134 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.834.167 kr.
89.025 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.495.000 kr.
96.534 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.728.018 kr.
87.818 kr./m²
-9.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
22.727 kr./m²
-76.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.8%
α (alpha)-9.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år155.004 kr.
Salgspris7.728.018 kr.
Profit (1 års hold)-664.798 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.0%
α (alpha)-9.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år221.532 kr.
Salgspris8.268.979 kr.
Profit (1 års hold)-57.309 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.7%
α (alpha)-9.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år296.736 kr.
Salgspris8.871.765 kr.
Profit (1 års hold)620.681 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-66.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.736 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.728.018 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-819.802 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-9.6%
Mægler
kr/m² (udbud)96.534 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-24normal
5.445.000 kr.61.875 kr./m²
1999-02-11normal
947.000 kr.10.761 kr./m²
1995-04-17normal
574.000 kr.6.523 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.445.000 kr.2021-09-24 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe med udsigt til Søndermarken og Bakkegårds Kvarteret
Med Søndermarken som direkte genbo og Frederiksberg Allés caféer, spisesteder og specialbutikker inden for kort afstand får I her en beliggenhed, der hører til blandt byens mest attraktive. Tilsæt dertil en bolig, hvor klassisk charme er nænsomt forenet med moderne komfort, og resultatet er en lejlighed, der er svær ikke at forelske sig i. I bydes velkommen i entréen, der leder direkte videre ind i boligens opholdsrum, hvor stue og køkken smelter sammen i et åbent og indbydende leverum. Køkkene