Udbudspris
7.995.000 kr.
90.852 kr/m²
Vores estimat
8.266.861 kr.
93.942 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.4 %
+271.861 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.8 %
Comp-engineP10 75.129 · median 94.089 · P90 97.717 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1890)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +2.8%✓Sol 100✓Klassisk 1890✓3. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.942 kr/m² × 88 m² = 8.266.861 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.756 kr./år
Alpha
2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.266.861 kr.
93.942 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
91.418 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.369.796 kr.
95.111 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.852 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.942 | 8.266.861 kr. | +3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.129 | 6.611.310 kr. | -17.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.089 | 8.279.856 kr. | +3.6 % | 8 comps samme postnummer, median 895 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.717 | 8.599.131 kr. | +7.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.727 | 2.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.7%
α (alpha)2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år155.004 kr.
Salgspris8.266.861 kr.
Profit (1 års hold)377.045 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år221.532 kr.
Salgspris8.597.535 kr.
Profit (1 års hold)774.247 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år296.736 kr.
Salgspris9.490.356 kr.
Profit (1 års hold)1.742.273 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-66.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.736 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.266.861 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread222.041 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha2.8%
Mægler
kr/m² (udbud)90.852 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-24normal
5.445.000 kr.61.875 kr./m²
1999-02-11normal
947.000 kr.10.761 kr./m²
1995-04-17normal
574.000 kr.6.523 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.445.000 kr.2021-09-24 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe med udsigt til Søndermarken og Bakkegårds Kvarteret
Med Søndermarken som direkte genbo og Frederiksberg Allés caféer, spisesteder og specialbutikker inden for kort afstand får I her en beliggenhed, der hører til blandt byens mest attraktive. Tilsæt dertil en bolig, hvor klassisk charme er nænsomt forenet med moderne komfort, og resultatet er en lejlighed, der er svær ikke at forelske sig i. I bydes velkommen i entréen, der leder direkte videre ind i boligens opholdsrum, hvor stue og køkken smelter sammen i et åbent og indbydende leverum. Køkkene