← Tilbage til on-market
Studiestræde 31C, 1.
1455 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
6.595.000 kr.
64.657 kr/m²
Vores estimat
6.957.491 kr.
68.211 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.5 %
+362.491 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.8 %
Comp-engineP10 41.904 · median 65.698 · P90 99.074 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet20/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1853)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!102 m² stor✓α +4.8%✓Sol 78✓Klassisk 1853✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.211 kr/m² × 102 m² = 6.957.491 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
102 m²
Værelser
2
Byggeår
1853
Udbudspris
6.595.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.184 kr./år
Alpha
4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.957.491 kr.
68.211 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.636.420 kr.
65.063 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.111.071 kr.
69.716 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.657 | 6.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.211 | 6.957.491 kr. | +5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 41.904 | 4.274.232 kr. | -35.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.698 | 6.701.212 kr. | +1.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 526 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.074 | 10.105.582 kr. | +53.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 2.400.000 kr. | -63.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.8%
α (alpha)4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år198.096 kr.
Salgspris6.957.491 kr.
Profit (1 års hold)519.167 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.0%
α (alpha)4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år278.880 kr.
Salgspris7.235.791 kr.
Profit (1 års hold)878.251 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.8%
α (alpha)4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast23.8%
Gross rental/år273.262 kr.
Salgspris7.987.200 kr.
Profit (1 års hold)1.624.041 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-71.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.096 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)278.880 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.262 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.570 kr.
= Tx-omkostning41.420 kr.
+ Tilbudspris6.595.000 kr.
= Total investeret6.636.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.957.491 kr.
− Investeret-6.636.420 kr.
= Spread321.071 kr.
÷ Investeret÷ 6.636.420 kr.
= Alpha4.8%
Mægler
kr/m² (udbud)64.657 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Roligt beliggende i en gård, midt i Latinerkvarteret
Roligt beliggende i en gård, midt i Latinerkvarteret Med en uovertruffen beliggenhed i hjertet af København K, i en smuk ejendom opført i 1853, forenes historisk atmosfære med moderne komfort. Det første, der møder blikket i denne ejerlejlighed, er det gennemstrømmende lysindfald og de hvidmalede loftsbjælker, som skaber en helt særlig rumfornemmelse. De lyse, ensartede gulve binder rummene sammen og reflekterer dagslyset, der strømmer ind fra de klassiske sprossevinduer. Her får man en adresse