- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·66 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -7.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.955 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.848 | 5.885.823 kr. | -6.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.965 | 5.491.642 kr. | -12.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.124 | 6.172.297 kr. | -1.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 192 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.119 | 6.640.989 kr. | +5.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.627 | 1.650.000 kr. | -73.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses på lukket vej – med reserveret altan mod gården
Attraktiv beliggenhed på en rolig, lukket vej med fælleshave og Frederiksbergs caféer, butikker og byliv lige om hjørnet På en rolig, lukket vej midt på Frederiksberg ligger denne lyse 3-værelses lejlighed på 67 m² på 2. sal. Her bor man stille og grønt, med få minutters gang til caféer, specialbutikker og området omkring Frederiksberg Svømmehal. Lejligheden fremstår lys og indbydende med en gennemtænkt indretning, der giver maksimal udnyttelse af kvadratmeterne. Den store stue danner et naturligt samlingspunkt med plads til både spisebord og sofaafdeling, mens de to gode værelser giver fleksible indretningsmuligheder til både parret, den pladskrævende bybo eller køberen med behov for hjemmekontor. De store vinduespartier sikrer et skønt lysindfald dagen igennem og understreger den luftige atmosfære i boligen. Altan på vej Lejligheden er en del af ejerforeningens vedtagne altanprojekt, som blev godkendt på generalforsamlingen i juli 2026. Projektet afventer i øjeblikket de sidste myndighedsgodkendelser fra kommunen, hvorefter arbejdet kan igangsættes. Der etableres en ny altan på ca. 2,4 × 1,5 m mod den grønne gård. Denne lejligheds andel af projektet forventes at udgøre 213.766,67 kr. Beløbene er baseret på det byggebudget, der blev godkendt af generalforsamlingen i juli 2026. En forening i udvikling Ejerforeningen er veldrevet og investerer løbende i ejendommen. Der er blandt andet etableret ny infrastruktur til fibernet i opgangene, så lejligheden kan tilsluttes fibernet via egen leverandør. Derudover er der adgang til fælleshave og cykelparkering, og der er mulighed for at leje ekstra kælderrum gennem administrator. En lys og velindrettet lejlighed på en af Frederiksbergs stille veje, med udsigt til en spændende forbedring i form af den kommende altan.