- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.522 | 6.400.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.065 | 6.235.345 kr. | -2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.965 | 5.491.642 kr. | -14.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.124 | 6.172.297 kr. | -3.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 192 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.119 | 6.640.989 kr. | +3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.627 | 1.650.000 kr. | -74.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende 3-værelses med kommende altan
Attraktiv beliggenhed på en rolig, lukket vej med fælleshave og Frederiksbergs caféer, butikker og byliv lige om hjørnet På en rolig og lukket vej midt på attraktive Frederiksberg finder I denne lyse og særdeles veldisponerede lejlighed på 67 m². Her forenes et fantastisk lysindfald, en optimal planløsning og en beliggenhed, hvor byliv, caféstemning og grønne omgivelser går hånd i hånd. Lejligheden fremstår lys og indbydende med en gennemtænkt indretning, der giver maksimal udnyttelse af kvadratmeterne. Den store stue danner et naturligt samlingspunkt med plads til både spisebord og sofaafdeling, mens de to gode værelser giver fleksible indretningsmuligheder til parret eller den pladskrævende bybo. Store vinduespartier sikrer et skønt lysindfald dagen igennem og understreger den luftige atmosfære i boligen. Ejendommen byder på en hyggelig fælleshave, hvor beboerne kan nyde de grønne omgivelser, ligesom der er gode faciliteter til parkering af cykler. Har I behov for ekstra opbevaringsplads, er der mulighed for at tilkøbe yderligere kælderopbevaring efter nærmere aftale med ejendommens administrator. Beliggenheden er blandt lejlighedens absolut største kvaliteter. Fra den stille, lukkede vej er der blot få minutters gang til hyggelige caféer, specialbutikker og det populære område omkring Frederiksberg Svømmehal. Samtidig er både indkøb, offentlig transport og Frederiksbergs mange rekreative tilbud lige ved hånden. Som ekstra bonus bliver I en del af en stærk og veldrevet ejerforening med et godt naboskab, solid økonomi og et kontinuerligt fokus på vedligeholdelse af ejendommen. Foreningen arbejder desuden med etablering af altaner, hvilket kan blive en attraktiv fremtidig merværdi for både boligoplevelsen og ejendommen. En sjældent velindrettet Frederiksberg-lejlighed med masser af lys, to gode værelser og en attraktiv beliggenhed på en lukket vej tæt på alt det bedste, byen har at byde på.