Udbudspris
7.499.000 kr.
91.451 kr/m²
Vores estimat
6.639.820 kr.
80.973 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.5 %
-859.180 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.0 %
Comp-engineP10 68.828 · median 80.304 · P90 86.229 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -12.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.973 kr/m² × 82 m² = 6.639.820 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
7.499.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.752 kr./år
Alpha
-12.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.639.820 kr.
80.973 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.545.844 kr.
92.022 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.710.078 kr.
81.830 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.451 | 7.499.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.973 | 6.639.820 kr. | -11.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.828 | 5.643.934 kr. | -24.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.304 | 6.584.952 kr. | -12.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 398 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.229 | 7.070.742 kr. | -5.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.293 | 1.500.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-12.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år112.368 kr.
Salgspris6.639.820 kr.
Profit (1 års hold)-793.656 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.8%
α (alpha)-12.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-5.8%
Gross rental/år165.504 kr.
Salgspris6.905.413 kr.
Profit (1 års hold)-474.927 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.0%
α (alpha)-12.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år243.916 kr.
Salgspris7.622.513 kr.
Profit (1 års hold)320.585 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.256 kr.
− Ejerudgifter/år-64.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.368 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)243.916 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.499.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.499.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.499.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.994 kr.
= Tx-omkostning46.844 kr.
+ Tilbudspris7.499.000 kr.
= Total investeret7.545.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.639.820 kr.
− Investeret-7.545.844 kr.
= Spread-906.024 kr.
÷ Investeret÷ 7.545.844 kr.
= Alpha-12.0%
Mægler
kr/m² (udbud)91.451 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2001-08-23normal
1.249.904 kr.15.243 kr./m²
1996-05-04normal
490.000 kr.5.976 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.249.904 kr.2001-08-23 · 25 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og indflytningsklar 3V’er midt i Stefansgadekvarteret
Der er rift om de treværelses lejligheder i byen, og det er der en god grund til: Her kan singlen, det unge par, de studerende venner og den lille familie alle se sig selv bo. Derfor er det en fornøjelse at udbyde denne skønne 3V’er, der ikke blot rummer 82 kvm med en gennemtænkt planløsning og en god portion klassisk charme, men også en attraktiv adresse midt i Stefansgadekvarteret.Bag hoveddøren venter ægte københavnercharme med fine stuklofter, fyldningsdøre og plankegulve, der løber gennem h