Udbudspris
3.795.000 kr.
90.357 kr/m²
Vores estimat
3.709.297 kr.
88.317 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.3 %
-85.703 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 79.294 · median 88.513 · P90 97.998 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -2%✗α -2.9%✓Sol 76✓Klassisk 1885✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.317 kr/m² × 42 m² = 3.709.297 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
42 m²
Værelser
2
Byggeår
1885
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.936 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.709.297 kr.
88.317 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
90.943 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.723.888 kr.
88.664 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.357 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.317 | 3.709.297 kr. | -2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.294 | 3.330.334 kr. | -12.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.513 | 3.717.527 kr. | -2.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 257 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.998 | 4.115.916 kr. | +8.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.238 | 850.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år38.784 kr.
Salgspris3.709.297 kr.
Profit (1 års hold)-71.539 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år66.000 kr.
Salgspris3.857.669 kr.
Profit (1 års hold)104.049 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år160.902 kr.
Salgspris4.258.273 kr.
Profit (1 års hold)599.555 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (42) × 12 mdr
= Langtidsleje/år90.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)117.936 kr.
− Ejerudgifter/år-51.936 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)38.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)66.000 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)160.902 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.709.297 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-110.323 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)90.357 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-14normal
2.210.000 kr.52.619 kr./m²
2018-01-29normal
1.950.000 kr.46.429 kr./m²
2014-03-27normal
1.285.000 kr.30.595 kr./m²
2003-12-01family
502.000 kr.11.952 kr./m²
1997-05-27normal
427.640 kr.10.182 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.210.000 kr.2020-10-14 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 vær. i stille baghus på indre Nørrebro, tæt ved søerne og grænsen til Frb.
Tilbagetrukket fra byens pulserende liv finder du denne charmerende og indbydende 2-værelses lejlighed, som er placeret i et stille og roligt baghus. Her får du det bedste fra to verdener - en yderst central beliggenhed med byens mange muligheder lige om hjørnet, samtidig med at du kan trække dig tilbage fra trafik og larm og nyde roen i hyggelige omgivelser. Som en ekstra kvalitet byder ejendommen på et fantastisk grønt gårdmiljø, der skaber en skøn oase midt i byen, mens de populære Søer blot