Udbudspris
6.695.000 kr.
86.948 kr/m²
Vores estimat
5.985.833 kr.
77.738 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.6 %
-709.167 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.2 %
Comp-engineP10 70.678 · median 82.096 · P90 91.789 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·108 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -11.2%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 69✓1. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.738 kr/m² × 77 m² = 5.985.833 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
108d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.084 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.985.833 kr.
77.738 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
87.494 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.056.878 kr.
78.661 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.948 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.738 | 5.985.833 kr. | -10.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.678 | 5.442.226 kr. | -18.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.096 | 6.321.417 kr. | -5.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 116 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.789 | 7.067.770 kr. | +5.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.481 | 1.500.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år109.236 kr.
Salgspris5.985.833 kr.
Profit (1 års hold)-641.951 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.8%
α (alpha)-11.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år159.132 kr.
Salgspris6.225.266 kr.
Profit (1 års hold)-352.622 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.4%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år251.584 kr.
Salgspris6.871.736 kr.
Profit (1 års hold)386.300 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-57.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.236 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.584 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.985.833 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-751.187 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-11.2%
Mægler
kr/m² (udbud)86.948 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-04-18normal
3.750.000 kr.48.701 kr./m²
2010-08-12normal
1.750.000 kr.22.727 kr./m²
2004-08-05normal
1.100.000 kr.14.286 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2023-04-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.3% pa
FMV implicerer16.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ELEGANTE RAMMER I ELEFANTHUSET
I folkemunde er den markante ejendom på Husumgade blevet døbt Elefanthuset takket være de smukt udførte stukelefanter, der byder velkommen ved indgangspartierne, og da ejendommen blev opført i 1903, var det ikke overraskende af stukkatør H. C. Scheidig. Her finder du altså en af Københavns smukkeste stukprydede facader, samt masser af stukkatur indenfor i den lejlighed, vi nu udbyder til salg: en 77 m2 stor treværelses til singlen, det unge par eller den lille, nyopstartede familie.Starter vi ve