iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kalkbrænderihavnsgade 4B, 2. th

2100 København Ø · home · home Østerbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
76.319 kr/m²
Vores estimat
5.680.352 kr.
78.894 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.4 %
+185.352 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.7 %
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.7%✓Sol 95✓Nybyg 2017✓2. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.894 kr/m² × 72 m² = 5.680.352 kr.
Kalkbrænderihavnsgade 4B, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.184 kr./år
Alpha
2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.680.352 kr.
78.894 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
76.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.778.447 kr.
80.256 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.3195.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.8945.680.352 kr.+3.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.0831.950.000 kr.-64.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.2%
α (alpha)2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år134.616 kr.
Salgspris5.680.352 kr.
Profit (1 års hold)285.148 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.1%
α (alpha)2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år186.456 kr.
Salgspris5.907.566 kr.
Profit (1 års hold)564.202 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år236.138 kr.
Salgspris6.521.044 kr.
Profit (1 års hold)1.227.362 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.382 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.382 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år393.541 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-59.031 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-30.480 kr.
= Net Airbnb/år274.322 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-38.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)236.138 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.680.352 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread150.532 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha2.7%

Mægler

kr/m² (udbud)76.319 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-06-27normal
2.795.000 kr.38.819 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2017-06-27 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses med moderne komfort, to altaner og en optimal indretning

Velkommen til en moderne og indflytningsklar lejlighed fra 2017, hvor stilrent design, høj funktionalitet og en særdeles veludnyttet planløsning går op i en højere enhed. Her får du en bolig, der passer perfekt til både singlen, parret eller den kvalitetsbevidste køber, som ønsker en vedligeholdelsesfri hverdag.Lejlighedens hjerte er det lyse køkken-alrum og stue, hvor de store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en skøn atmosfære. Det åbne opholdsrum giver masser af plads til