Udbudspris
8.995.000 kr.
93.698 kr/m²
Vores estimat
9.448.611 kr.
98.423 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+453.611 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 77.174 · median 90.360 · P90 97.064 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2009)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -4%✓4. sal✓α +4.4%✓Sol 90✓Bygget 2009✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.423 kr/m² × 96 m² = 9.448.611 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
2009
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.292 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.448.611 kr.
98.423 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
94.279 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.536.888 kr.
99.343 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.698 | 8.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.423 | 9.448.611 kr. | +5.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.174 | 7.408.675 kr. | -17.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.360 | 8.674.560 kr. | -3.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 80 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.064 | 9.318.150 kr. | +3.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.042 | 2.500.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.0%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år147.348 kr.
Salgspris9.448.611 kr.
Profit (1 års hold)545.139 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.8%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år214.740 kr.
Salgspris9.826.555 kr.
Profit (1 års hold)990.475 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.2%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast22.2%
Gross rental/år269.000 kr.
Salgspris10.847.005 kr.
Profit (1 års hold)2.065.186 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)292.032 kr.
− Ejerudgifter/år-77.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.348 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.000 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.448.611 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread397.791 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)93.698 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-15normal
8.195.000 kr.85.365 kr./m²
2006-10-06normal
3.798.679 kr.39.570 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.195.000 kr.2025-10-15 · 1 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer15.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv lejlighed med to store altaner og fri udsigt over vandet!
På Havneholmen finder I denne indbydende ejerlejlighed, hvor moderne komfort, rummelige opholdsarealer og to skønne altaner går op i en højere enhed. Her bor I højt i ejendommen med elevator, et fantastisk lysindfald og vandet som en smuk del af udsigten. De to altaner vender henholdsvis mod sydøst og sydvest, så der er gode muligheder for at nyde solen fra morgen til aften.Boligen er løbende moderniseret af sælger, som i 2026 har renoveret både gulve, køkken og badeværelse. Resultatet er en bol