iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Falkoner Alle 90, 5. 5

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
65.417 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
65.417 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
37/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 32.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1970✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓84 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Falkoner Alle 90, 5. 5

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
84 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.876 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
65.417 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
65.831 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.613.274 kr.
66.825 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris65.4175.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM65.4175.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.8331.750.000 kr.-68.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år153.804 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)118.984 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år217.308 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)402.288 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år193.926 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)972.366 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-57.876 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.804 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.308 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.926 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)65.417 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-01-19normal
4.150.000 kr.49.405 kr./m²
2021-02-24normal
3.840.000 kr.45.714 kr./m²
2017-04-28normal
2.310.000 kr.27.500 kr./m²
2003-05-27normal
1.195.000 kr.14.226 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.150.000 kr.2025-01-19 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.4% pa
FMV implicerer32.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 2-værelses med altan, udsigt og fælles tagterrasser

På 5. sal midt på Frederiksberg finder I denne usædvanligt rummelige 2-værelses lejlighed, hvor især lyset, udsigten og de generøse opholdsarealer gør boligen til noget særligt.Allerede når I træder ind, mærkes lejlighedens åbne karakter. Køkken, spiseplads og stue smelter sammen i ét stort opholdsrum, der strækker sig gennem en stor del af boligen. Her er masser af plads til både det store spisebord og en reel sofaafdeling, mens de brede vinduespartier trækker dagslyset helt ind i boligen. Det