iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Thorshavnsgade 24, 4. th

2300 København S · estate · Estate Amager - Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
81.337 kr/m²
Vores estimat
6.985.181 kr.
81.223 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.1 %
-9.819 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.8 %
Comp-engineP10 60.522 · median 79.933 · P90 94.334 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
  • ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.8%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Sol 100✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.223 kr/m² × 86 m² = 6.985.181 kr.
Thorshavnsgade 24, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.356 kr./år
Alpha
-0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.985.181 kr.
81.223 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
81.847 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.052.102 kr.
82.001 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.3376.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.2236.985.181 kr.-0.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.5225.204.909 kr.-25.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.9336.874.212 kr.-1.7 %8 comps samme postnummer, median 44 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9094.3348.112.743 kr.+16.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2562.000.000 kr.-71.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år111.084 kr.
Salgspris6.985.181 kr.
Profit (1 års hold)57.445 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år163.716 kr.
Salgspris7.264.588 kr.
Profit (1 års hold)389.484 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år259.558 kr.
Salgspris8.018.988 kr.
Profit (1 års hold)1.239.725 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-64.356 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.084 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.558 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.985.181 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-53.639 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.8%

Mægler

kr/m² (udbud)81.337 kr.
MæglerEstate Amager - Islands Brygge
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2008-08-26normal
2.250.000 kr.26.163 kr./m²
2001-11-04normal
1.150.000 kr.13.372 kr./m²
1997-09-11normal
738.000 kr.8.581 kr./m²
1996-05-20normal
380.000 kr.4.419 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.250.000 kr.2008-08-26 · 18 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Herskabelig 3-værelses lejlighed på gamle del af Bryggen

Velkommen til Thorshavnsgade 24 – her finder I denne herskabelige treværelses lejlighed på fjerde sal, i en klassisk ejendom fra 1907. Boligen byder på masser af lys, gode proportioner og fine originale detaljer – og ikke mindst en fleksibel indretning, der nemt kan tilpasses forskellige behov.De to stuer en suite er et naturligt samlingspunkt og giver jer flere muligheder for indretning. Den ene kan indrettes som klassisk opholdsstue, mens den anden eksempelvis kan bruges som børneværelse, kon