iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Oehlenschlægersgade 23, 4. tv

1663 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
105.338 kr/m²
Vores estimat
7.116.531 kr.
96.169 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.7 %
-678.469 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.3 %
Comp-engineP10 77.314 · median 92.451 · P90 100.851 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1883)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -9.3%✓4. sal✓Sol 95✓Klassisk 1883✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 96.169 kr/m² × 74 m² = 7.116.531 kr.
Oehlenschlægersgade 23, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.412 kr./år
Alpha
-9.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.116.531 kr.
96.169 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
105.995 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.179.353 kr.
97.018 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris105.3387.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.1697.116.531 kr.-8.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.3145.721.255 kr.-26.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median92.4516.841.402 kr.-12.2 %8 comps inden for 1 km, median 236 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.8517.462.983 kr.-4.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.6221.600.000 kr.-79.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.9%
α (alpha)-9.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år107.748 kr.
Salgspris7.116.531 kr.
Profit (1 års hold)-619.341 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-9.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år159.696 kr.
Salgspris7.401.192 kr.
Profit (1 års hold)-282.732 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-9.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år280.880 kr.
Salgspris8.169.778 kr.
Profit (1 års hold)607.038 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.108 kr.
− Ejerudgifter/år-65.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.748 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.880 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.116.531 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-727.089 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-9.3%

Mægler

kr/m² (udbud)105.338 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-15normal
3.849.000 kr.52.014 kr./m²
2011-12-05family
1.400.000 kr.18.919 kr./m²
2009-03-12normal
1.350.000 kr.18.243 kr./m²
2002-02-18normal
700.789 kr.9.470 kr./m²
1996-05-04normal
471.000 kr.6.365 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.849.000 kr.2019-02-15 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og delevenlig treværelses med altan – midt på Vesterbro

Indflytningsklar og delevenlig treværelses med altan – midt på VesterbroVelkommen til Oehlenschlægersgade 23, 4. tv. – en lys og indflytningsklar treværelses lejlighed med en særdeles central placering midt på Vesterbro.Lejligheden ligger højt og lyst på fjerde sal og byder på en attraktiv og delevenlig planløsning med to gode værelser samt en rummelig stue med plads til både sofaarrangement og spisebord. Indretningen giver masser af muligheder, uanset om boligen skal danne ramme om parret, den