iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ane Katrines Vej 22, 1. th

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
76.739 kr/m²
Vores estimat
5.611.820 kr.
81.331 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.0 %
+316.820 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.3 %
Comp-engineP10 65.707 · median 73.082 · P90 87.165 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
88/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.3% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -5%✓α +5.3%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.331 kr/m² × 69 m² = 5.611.820 kr.
Ane Katrines Vej 22, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.940 kr./år
Alpha
5.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.611.820 kr.
81.331 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
77.226 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.698.718 kr.
82.590 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.7395.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.3315.611.820 kr.+6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.7074.533.771 kr.-14.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.0825.042.646 kr.-4.8 %8 comps inden for 500 m, median 29 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.1656.014.390 kr.+13.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.1161.250.000 kr.-76.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)5.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år122.940 kr.
Salgspris5.611.820 kr.
Profit (1 års hold)406.140 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)5.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år175.104 kr.
Salgspris5.836.293 kr.
Profit (1 års hold)682.777 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.0%
α (alpha)5.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast26.0%
Gross rental/år312.552 kr.
Salgspris6.442.369 kr.
Profit (1 års hold)1.426.302 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-50.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)175.104 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.552 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.611.820 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread283.200 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha5.3%

Mægler

kr/m² (udbud)76.739 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-11-10normal
3.700.000 kr.53.623 kr./m²
2019-08-23normal
2.875.000 kr.41.667 kr./m²
2015-02-02normal
2.085.000 kr.30.217 kr./m²
2008-02-08normal
1.475.000 kr.21.377 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2021-11-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses lejlighed med østvendt altan tæt på caféer og parker på Frederiksberg

Indbydende 3 værelses på Frederiksberg  Her får du en indbydende og velplaceret 3 værelses lejlighed, hvor klassisk 1930’er-stil møder en varm, moderne atmosfære. Du bor omgivet af smukke ejendomme og grønne træer, som skaber en rolig ramme midt i det attraktive Frederiksberg, og fra lejligheden er der et hyggeligt kig til teglstensfacader og grønne omgivelser. Planløsningen er velovervejet og skaber en naturlig sammenhæng mellem køkken, spiseafdeling og stue, hvor en rå murstensvæg tilfører kar