iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ved Andebakken 10, 3. mf

2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
85.170 kr/m²
Vores estimat
8.021.743 kr.
91.156 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.0 %
+526.743 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.4 %
Comp-engineP10 71.707 · median 86.008 · P90 90.267 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 6.4% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1941)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.7% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +6.4%✓KBH-klassiker 1941✓Sol 100✓3. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.156 kr/m² × 88 m² = 8.021.743 kr.
Ved Andebakken 10, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1941
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.584 kr./år
Alpha
6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.021.743 kr.
91.156 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
85.703 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.128.299 kr.
92.367 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.1707.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.1568.021.743 kr.+7.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.7076.310.245 kr.-15.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.0087.568.675 kr.+1.0 %8 comps inden for 1 km, median 445 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9090.2677.943.455 kr.+6.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.7272.000.000 kr.-73.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.4%
α (alpha)6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år157.176 kr.
Salgspris8.021.743 kr.
Profit (1 års hold)637.099 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.3%
α (alpha)6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år223.704 kr.
Salgspris8.342.613 kr.
Profit (1 års hold)1.024.497 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.1%
α (alpha)6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast25.1%
Gross rental/år298.908 kr.
Salgspris9.208.961 kr.
Profit (1 års hold)1.966.049 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-64.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)223.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.908 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.021.743 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread479.923 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha6.4%

Mægler

kr/m² (udbud)85.170 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-12normal
5.100.000 kr.57.955 kr./m²
2019-03-02normal
3.500.000 kr.39.773 kr./m²
2010-03-29normal
2.275.000 kr.25.852 kr./m²
2007-01-04family
1.830.000 kr.20.795 kr./m²
2003-10-29normal
1.690.000 kr.19.205 kr./m²
1996-01-11auction
527.491 kr.5.994 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2023-06-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.7% pa
FMV implicerer16.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

SMUKT ISTANDSAT LEJLIGHED MED TO ALTANER, DEJLIGT LYSINDFALD OG FREDERIKSBERG HAVE PÅ DEN ANDEN SIDE AF VEJEN!

Der er noget helt særligt ved Ved Andebakken. Den lille, lukkede vej ligger få skridt fra Frederiksberg Have og er samtidig trukket væk fra trafikken og livet på Smallegade. Her er der en dejlig ro, smukke grønne omgivelser og en flot ejendom med en velanlagt forhave, store rosenbede og grønne arealer. Det er virkelig en fin lille plet på Frederiksberg, hvor man bor centralt og alligevel har følelsen af at være lidt for sig selv. På tredje sal finder man denne meget flotte lejlighed, som står lige til at flytte ind i. Her er der ikke blot tale om en lejlighed, men et hjem, hvor man straks føler sig godt tilpas og har lyst til at blive. Der har været øje for både indretningen, materialerne og detaljerne, som tilsammen gør, at lejligheden fremstår gennemført. Indretningen er blevet ændret fra den oprindelige planløsning, så man i dag har et dejligt køkkenalrum, hvor der er god plads til både madlavning, spisebord og samvær. Herfra har man et fint kig til Solbjerg Kirke og dens karakteristiske tagryg. Det er en fornøjelse at have kirken som nabo, da den smukke bygning og de omkringliggende grønne træer er med til at præge udsigten. Soveværelset har en god størrelse og kan lukkes af med en skydedør, når der er gæster, så pladsen udnyttes bedst muligt. Stuen har masser af plads og en altan, der vender stik syd. Se bare, hvordan lyset vælter ind på en oktoberdag. Med klassiske stukdetaljer og elinstallationerne er fræset ind i væggene. Badeværelset fremstår enkelt og flot med materialer, der passer rigtig godt til resten af lejligheden. Efter min mening er det en af de allerbedst beliggende lejligheder i foreningen. Det gode lysindfald, altanerne og det frie udsyn er det med til at give lejligheden en dejlig åben fornemmelse. Det hele fremstår utrolig pænt og velholdt og her kan man flytte direkte ind. Ejerforeningen er god og veldrevet. Her er en behagelig og rolig stemning og der bliver passet godt på ejendommen og de fælles arealer. Der er en fin blanding af både yngre og ældre beboere. I ejendommens kælder finder man fælles vaskefaciliteter, som kan benyttes mod betaling, tørrerum, aflåste cykelkældre samt et kælderrum til lejligheden. Frederiksberg Have ligger lige på den anden side af Smallegade og giver mulighed for gåture året rundt. Samtidig har man alt det, der gør Frederiksberg til et dejligt sted at bo, inden for ganske kort afstand. Her er både gode indkøbsmuligheder, caféer, restauranter, Frederiksberg Bibliotek, biografen, Frederiksberg Centret og CBS. Metroen ved Frederiksberg Station ligger ligeledes i gåafstand og gør det nemt at komme rundt i København. Der er desuden kommet nye, gode parkeringsmuligheder i området med parkeringsanlægget ved John Winthers Plads. Beliggenheden er svær ikke at være begejstret for. Velkommen til Ved Andebakken 10.