iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 34, 4. tv

1561 København V · other · &LIVING Frederiksberg | København

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.000.000 kr.
94.118 kr/m²
Vores estimat
7.523.720 kr.
88.514 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-476.280 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.5 %
Comp-engineP10 76.205 · median 91.701 · P90 98.097 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·139 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -6.5%✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓85 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.514 kr/m² × 85 m² = 7.523.720 kr.
Havneholmen 34, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2008
Udbudspris
8.000.000 kr.
Dage på markedet
139d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.368 kr./år
Alpha
-6.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.523.720 kr.
88.514 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.049.850 kr.
94.704 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.616.702 kr.
89.608 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.1188.000.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.5147.523.720 kr.-6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.2056.477.463 kr.-19.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median91.7017.794.602 kr.-2.6 %8 comps inden for 250 m, median 106 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.0978.338.267 kr.+4.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.8822.200.000 kr.-72.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år140.532 kr.
Salgspris7.523.720 kr.
Profit (1 års hold)-385.598 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.0%
α (alpha)-6.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år200.202 kr.
Salgspris7.824.669 kr.
Profit (1 års hold)-24.979 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-6.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år181.148 kr.
Salgspris8.637.231 kr.
Profit (1 års hold)768.529 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-58.368 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.202 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.148 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+48.000 kr.
= Tx-omkostning49.850 kr.
+ Tilbudspris8.000.000 kr.
= Total investeret8.049.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.523.720 kr.
− Investeret-8.049.850 kr.
= Spread-526.130 kr.
÷ Investeret÷ 8.049.850 kr.
= Alpha-6.5%

Mægler

kr/m² (udbud)94.118 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-22normal
3.915.000 kr.46.059 kr./m²
2012-03-21normal
2.450.000 kr.28.824 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.915.000 kr.2019-02-22 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LIVSKVALITET I HØJSÆDET

Livskvalitet mellem by og vand – udsigt, ro og moderne elegance på HavneholmenHvad er livskvalitet? For mange er det balancen mellem byens puls og vandets ro. På Havneholmen 34 får du netop dét – en bolig, hvor hverdagen leves med udsigt til det levende havnemiljø og med København lige udenfor døren.Lejligheden ligger i et flot og moderne kvalitetsbyggeri og rummer 85 veldisponerede kvadratmeter. Her er et soveværelse med ro og gode proportioner, en lys stue med åbent flow til det funktionelle k