iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 34, 4. tv

1561 København V · other · &LIVING Frederiksberg | København

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·79 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.5%✓4. sal✓Sol 100✓85 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.842 kr/m² × 85 m² = 7.041.608 kr.
Havneholmen 34, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2008
Udbudspris
8.000.000 kr.
Dage på markedet
79d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.368 kr./år
Alpha
-12.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.041.608 kr.
82.842 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.049.850 kr.
94.704 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.137.465 kr.
83.970 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.000.000 kr.
94.118 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.041.608 kr.
82.842 kr./m²
-12.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.200.000 kr.
25.882 kr./m²
-72.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.8%
α (alpha)-12.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år140.532 kr.
Salgspris7.041.608 kr.
Profit (1 års hold)-867.710 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.0%
α (alpha)-12.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år200.202 kr.
Salgspris7.534.521 kr.
Profit (1 års hold)-315.127 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-12.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år181.148 kr.
Salgspris8.083.766 kr.
Profit (1 års hold)215.064 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-58.368 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.202 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.148 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+48.000 kr.
= Tx-omkostning49.850 kr.
+ Tilbudspris8.000.000 kr.
= Total investeret8.049.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.041.608 kr.
− Investeret-8.049.850 kr.
= Spread-1.008.242 kr.
÷ Investeret÷ 8.049.850 kr.
= Alpha-12.5%

Mægler

kr/m² (udbud)94.118 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-22normal
3.915.000 kr.46.059 kr./m²
2012-03-21normal
2.450.000 kr.28.824 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.915.000 kr.2019-02-22 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LIVSKVALITET I HØJSÆDET

Livskvalitet mellem by og vand – udsigt, ro og moderne elegance på HavneholmenHvad er livskvalitet? For mange er det balancen mellem byens puls og vandets ro. På Havneholmen 34 får du netop dét – en bolig, hvor hverdagen leves med udsigt til det levende havnemiljø og med København lige udenfor døren.Lejligheden ligger i et flot og moderne kvalitetsbyggeri og rummer 85 veldisponerede kvadratmeter. Her er et soveværelse med ro og gode proportioner, en lys stue med åbent flow til det funktionelle k