Udbudspris
3.895.000 kr.
84.674 kr/m²
Vores estimat
3.535.853 kr.
76.866 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.2 %
-359.147 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.8 %
Comp-engineP10 66.860 · median 87.444 · P90 92.280 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1922)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -9.8% — over markedet
- ·Seller CAGR 69.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -9.8%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1922✓Sol 70✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.866 kr/m² × 46 m² = 3.535.853 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1922
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.624 kr./år
Alpha
-9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.535.853 kr.
76.866 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
85.222 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.588.766 kr.
78.017 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.674 | 3.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.866 | 3.535.853 kr. | -9.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.860 | 3.075.576 kr. | -21.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.444 | 4.022.420 kr. | +3.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 478 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.280 | 4.244.873 kr. | +9.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.174 | 1.250.000 kr. | -67.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.9%
α (alpha)-9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år76.296 kr.
Salgspris3.535.853 kr.
Profit (1 års hold)-308.071 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.0%
α (alpha)-9.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år111.072 kr.
Salgspris3.677.287 kr.
Profit (1 års hold)-131.861 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.4%
α (alpha)-9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år212.178 kr.
Salgspris4.059.159 kr.
Profit (1 års hold)351.118 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år115.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)150.696 kr.
− Ejerudgifter/år-39.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.072 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)212.178 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.535.853 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-384.367 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-9.8%
Mægler
kr/m² (udbud)84.674 kr.
MæglerEstate Valby
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-21normal
1.350.000 kr.29.348 kr./m²
2019-01-17normal
1.800.000 kr.39.130 kr./m²
2005-08-15normal
1.345.000 kr.29.239 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.350.000 kr.2024-08-21 · 2 år siden
Udbudspris implicerer69.9% pa
FMV implicerer61.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smukt lysindfald, god beliggenhed og indflytningsklar – godt beliggende på Frederiksberg
I en smuk, klassisk Frederiksberg-rødstensejendom fra 1922 med en hyggelig, fælles gårdhave, udbydes nu en super velindrettet lejlighed, hvor pladsen i den grad er optimeret. Her flytter I ind i en bolig, hvor I ikke behøver tage jer af andet end at pakke ud, finde jer til rette og med det samme tage hul på tilværelsen i det nye hjem. Her får I et stort soveværelse, der har plads til både dobbeltseng, skab og hyggekrog. Lejlighedens alrum er indrettet med et flot køkken, der er renoveret i 2023