iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Backersvej 49B

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Nørrebro & Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.998.000 kr.
70.140 kr/m²
Vores estimat
3.998.000 kr.
70.140 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 55.900 · median 60.654 · P90 69.763 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 83.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1940✓57 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Backersvej 49B

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.998.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.684 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.998.000 kr.
70.140 kr./m² · fallback
Investeret
4.023.838 kr.
70.594 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.027.581 kr.
70.659 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.1403.998.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.1403.998.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1055.9003.186.307 kr.-20.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median60.6543.457.283 kr.-13.5 %8 comps inden for 500 m, median 355 m væk · high confidence
Comp-engine · P9069.7633.976.468 kr.-0.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år55.596 kr.
Salgspris3.998.000 kr.
Profit (1 års hold)29.758 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år90.480 kr.
Salgspris4.157.920 kr.
Profit (1 års hold)224.562 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år163.044 kr.
Salgspris4.589.704 kr.
Profit (1 års hold)728.910 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-60.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)55.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.044 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.998.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.988 kr.
= Tx-omkostning25.838 kr.
+ Tilbudspris3.998.000 kr.
= Total investeret4.023.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.998.000 kr.
− Investeret-4.023.838 kr.
= Spread-25.838 kr.
÷ Investeret÷ 4.023.838 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)70.140 kr.
MæglerRealMæglerne Nørrebro & Nordvest ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-26normal
650.000 kr.11.404 kr./m²
2009-07-03auction
220.000 kr.3.860 kr./m²
1996-07-02normal
125.000 kr.2.193 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
650.000 kr.2023-08-26 · 3 år siden
Udbudspris implicerer83.2% pa
FMV implicerer83.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

99 tinglyste m2 – fordelt i stueetage og kælder(Ikke godkendt til beboelse). Denne stuelejlighed, har eksklusiv brugsret til have, hvorfra der er direkte indgang til lejligheden. Du træder direkte ind i stuen med store vinduer og adgang til godt soveværelse. Fra stuen er der en lille trappe op til flot og funktionelt køkken i hvide elementer. Fra stuen er der ydermere en tappe ned til kælderen, som er istandsat og meget brugbar med 2 rum og rigtig godt klinkebadeværelse med sep brus. Lejligheden er indflytningsklar og fremstår i rigtig god stand. Men den kommende hæk og afskærmning mod vejen, er lejligheden virkelig et godt køb til prisen. Ring allerede i dag for en fremvisning på 22370990