iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Grønnegade 31, 2. th

1107 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.745.000 kr.
89.528 kr/m²
Vores estimat
4.773.893 kr.
90.073 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.6 %
+28.893 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.0 %
Comp-engineP10 78.168 · median 84.619 · P90 94.152 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·79 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 18.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.0%!Comps usikre (5)✓Sol 73✓Klassisk 1741✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 90.073 kr/m² × 53 m² = 4.773.893 kr.
Grønnegade 31, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1741
Udbudspris
4.745.000 kr.
Dage på markedet
79d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.244 kr./år
Alpha
-0.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.773.893 kr.
90.073 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.775.320 kr.
90.100 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.817.812 kr.
90.902 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.5284.745.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.0734.773.893 kr.+0.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.1684.142.887 kr.-12.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.6194.484.827 kr.-5.5 %5 comps inden for 1 km, median 423 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9094.1524.990.067 kr.+5.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.5281.300.000 kr.-72.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år74.676 kr.
Salgspris4.773.893 kr.
Profit (1 års hold)73.249 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år116.652 kr.
Salgspris4.964.849 kr.
Profit (1 års hold)306.181 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år223.267 kr.
Salgspris5.480.429 kr.
Profit (1 års hold)928.376 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-65.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.267 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.470 kr.
= Tx-omkostning30.320 kr.
+ Tilbudspris4.745.000 kr.
= Total investeret4.775.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.773.893 kr.
− Investeret-4.775.320 kr.
= Spread-1.427 kr.
÷ Investeret÷ 4.775.320 kr.
= Alpha-0.0%

Mægler

kr/m² (udbud)89.528 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-07-09normal
2.850.000 kr.53.774 kr./m²
2017-10-12normal
2.800.000 kr.52.830 kr./m²
2016-04-15normal
2.470.000 kr.46.604 kr./m²
2013-01-14normal
2.098.000 kr.39.585 kr./m²
2006-03-06family
935.000 kr.17.642 kr./m²
2002-07-29normal
1.275.000 kr.24.057 kr./m²
1998-04-21normal
615.000 kr.11.604 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.850.000 kr.2023-07-09 · 3 år siden
Udbudspris implicerer18.5% pa
FMV implicerer18.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed i hjertet af København K

I en af Københavns ældste gader kan du nu erhverve dig denne yderst charmerende toværelses ejerlejlighed, beliggende i en historisk bindingsværksejendom fra 1741. Her får du en bolig, hvor de historiske rammer og den centrale placering går hånd i hånd. Ejendommen er fredet, hvilket giver en fordel da lejligheden er fritaget for grundskyld.Lejligheden er beliggende i baghuset og har en rolig og tilbagetrukket placering midt i byen. Her vender boligen mod den hyggelige gård og er samtidig skærmet