← Tilbage til on-market
Grønnegade 31, 2. th
1107 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
4.995.000 kr.
94.245 kr/m²
Vores estimat
4.721.730 kr.
89.089 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-273.270 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.1 %
Comp-engineP10 78.168 · median 84.619 · P90 94.152 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -6.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.1%!Comps usikre (5)✓Sol 73✓Klassisk 1741✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.089 kr/m² × 53 m² = 4.721.730 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1741
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.244 kr./år
Alpha
-6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.721.730 kr.
89.089 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
94.846 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.765.960 kr.
89.924 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.245 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.089 | 4.721.730 kr. | -5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.168 | 4.142.887 kr. | -17.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.619 | 4.484.827 kr. | -10.2 % | 5 comps inden for 1 km, median 423 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.152 | 4.990.067 kr. | -0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.528 | 1.300.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.6%
α (alpha)-6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år74.676 kr.
Salgspris4.721.730 kr.
Profit (1 års hold)-230.414 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år116.652 kr.
Salgspris4.910.599 kr.
Profit (1 års hold)431 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år223.267 kr.
Salgspris5.420.546 kr.
Profit (1 års hold)616.993 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-65.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.267 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.721.730 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-305.090 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-6.1%
Mægler
kr/m² (udbud)94.245 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-09normal
2.850.000 kr.53.774 kr./m²
2017-10-12normal
2.800.000 kr.52.830 kr./m²
2016-04-15normal
2.470.000 kr.46.604 kr./m²
2013-01-14normal
2.098.000 kr.39.585 kr./m²
2006-03-06family
935.000 kr.17.642 kr./m²
2002-07-29normal
1.275.000 kr.24.057 kr./m²
1998-04-21normal
615.000 kr.11.604 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.850.000 kr.2023-07-09 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.6% pa
FMV implicerer18.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed i hjertet af København K
I en af Københavns ældste gader kan du nu erhverve dig denne yderst charmerende toværelses ejerlejlighed, beliggende i en historisk bindingsværksejendom fra 1741. Her får du en bolig, hvor de historiske rammer og den centrale placering går hånd i hånd. Ejendommen er fredet, hvilket giver en fordel da lejligheden er fritaget for grundskyld.Lejligheden er beliggende i baghuset og har en rolig og tilbagetrukket placering midt i byen. Her vender boligen mod den hyggelige gård og er samtidig skærmet