iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Forhåbningsholms Alle 15, 2. tv

1904 Frederiksberg C · home · home Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.195.000 kr.
101.173 kr/m²
Vores estimat
6.920.973 kr.
85.444 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.5 %
-1.274.027 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.1 %
Comp-engineP10 76.704 · median 99.577 · P90 105.583 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1895)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -16.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -16.1%✓Sol 87✓Klassisk 1895✓2. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.444 kr/m² × 81 m² = 6.920.973 kr.
Forhåbningsholms Alle 15, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
8.195.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.788 kr./år
Alpha
-16.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.920.973 kr.
85.444 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.246.020 kr.
101.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.025.303 kr.
86.732 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.1738.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.4446.920.973 kr.-15.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.7046.213.017 kr.-24.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.5778.065.711 kr.-1.6 %8 comps inden for 250 m, median 91 m væk · high confidence
Comp-engine · P90105.5838.552.239 kr.+4.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.0741.950.000 kr.-76.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.3%
α (alpha)-16.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-14.3%
Gross rental/år148.332 kr.
Salgspris6.920.973 kr.
Profit (1 års hold)-1.176.715 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.5%
α (alpha)-16.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år209.568 kr.
Salgspris7.197.812 kr.
Profit (1 års hold)-838.640 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.5%
α (alpha)-16.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år307.704 kr.
Salgspris7.945.277 kr.
Profit (1 års hold)6.961 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.356 kr.
− Ejerudgifter/år-55.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.568 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.704 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.170 kr.
= Tx-omkostning51.020 kr.
+ Tilbudspris8.195.000 kr.
= Total investeret8.246.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.920.973 kr.
− Investeret-8.246.020 kr.
= Spread-1.325.047 kr.
÷ Investeret÷ 8.246.020 kr.
= Alpha-16.1%

Mægler

kr/m² (udbud)101.173 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-07-22normal
3.100.000 kr.38.272 kr./m²
1997-10-24normal
904.000 kr.11.160 kr./m²
1995-04-21normal
538.500 kr.6.648 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2014-07-22 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Herskabslejlighed på yderst attraktiv adresse

Hermed præsenteres en lejlighed, der forener det centrale og det rolige på Frederiksberg. Uanset om I er alene eller et par, kan I glæde jer til 81 kvm klassisk charme i en mindst lige så charmerende ejendom fra 1895 – for ikke at tale om den store, solrige altan med udsigt til en stille gård.Ejendommen har prydet gadebilledet i over hundrede år og bærer fortsat sin facade med ynde med gule mursten, gesimser og stik over de fine dannebrogs- og Frederiksbergvinduer. Vejen er ensrettet, så ro er e