Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·94 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1970✗Støjgade✗α -0.6%✗111 m² for stor!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
111 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
94d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.844 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.595.000 kr.
68.423 kr./m² · fallback
Investeret
7.642.420 kr.
68.851 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.745.553 kr.
69.780 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.595.000 kr.
68.423 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.595.000 kr.
68.423 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.500.000 kr.
22.523 kr./m²
-67.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år198.876 kr.
Salgspris7.595.000 kr.
Profit (1 års hold)151.456 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.1%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år282.792 kr.
Salgspris8.126.650 kr.
Profit (1 års hold)767.022 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år282.648 kr.
Salgspris8.719.060 kr.
Profit (1 års hold)1.359.288 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (111) × 12 mdr
= Langtidsleje/år279.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)363.636 kr.
− Ejerudgifter/år-80.844 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)282.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.648 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.595.000 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-47.420 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)68.423 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-29normal
5.295.000 kr.47.703 kr./m²
2019-05-20normal
4.250.000 kr.38.288 kr./m²
2013-12-16normal
3.450.000 kr.31.081 kr./m²
2005-08-30normal
3.150.000 kr.28.378 kr./m²
2003-06-10normal
1.550.000 kr.13.964 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.295.000 kr.2021-06-29 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar treværelses med udsigt og altan
Velkommen til en rummelig treværelses på Frederiksberg, der fremstår fuldstændig klar til indflytning. Med sit store køkken-alrum og to gode værelser er boligen oplagt for mange: den lille børnefamilie, de to gode venner, parret eller den pladsglade solist. Et særligt plus ved boligen er den vestvendte altan med udsigt til solnedgange over Frederiksberg, og så beliggenheden, som placerer jer i kort gåafstand til Frederiksberg Centret og Aksel Møllers Have. Lejlighedens planløsning udnytter de 1