Udbudspris
7.595.000 kr.
68.423 kr/m²
Vores estimat
7.595.000 kr.
68.423 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·154 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1970✗Støjgade✗α -0.6%✗111 m² for stor!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
111 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
154d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.844 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.595.000 kr.
68.423 kr./m² · fallback
Investeret
7.642.420 kr.
68.851 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.745.553 kr.
69.780 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.423 | 7.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.423 | 7.595.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.523 | 2.500.000 kr. | -67.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år198.876 kr.
Salgspris7.595.000 kr.
Profit (1 års hold)151.456 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år282.792 kr.
Salgspris7.898.800 kr.
Profit (1 års hold)539.172 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år282.648 kr.
Salgspris8.719.060 kr.
Profit (1 års hold)1.359.288 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (111) × 12 mdr
= Langtidsleje/år279.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)363.636 kr.
− Ejerudgifter/år-80.844 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)282.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.648 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.595.000 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-47.420 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)68.423 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-29normal
5.295.000 kr.47.703 kr./m²
2019-05-20normal
4.250.000 kr.38.288 kr./m²
2013-12-16normal
3.450.000 kr.31.081 kr./m²
2005-08-30normal
3.150.000 kr.28.378 kr./m²
2003-06-10normal
1.550.000 kr.13.964 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.295.000 kr.2021-06-29 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar treværelses med udsigt og altan
Velkommen til en rummelig treværelses på Frederiksberg, der fremstår fuldstændig klar til indflytning. Med sit store køkken-alrum og to gode værelser er boligen oplagt for mange: den lille børnefamilie, de to gode venner, parret eller den pladsglade solist. Et særligt plus ved boligen er den vestvendte altan med udsigt til solnedgange over Frederiksberg, og så beliggenheden, som placerer jer i kort gåafstand til Frederiksberg Centret og Aksel Møllers Have. Lejlighedens planløsning udnytter de 1