Udbudspris
4.995.000 kr.
97.941 kr/m²
Vores estimat
4.127.063 kr.
80.923 kr/m²
Udbudt over estimat
-17.4 %
-867.937 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -17.9 %
Comp-engineP10 75.324 · median 93.157 · P90 99.829 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -17.9%✓Stand 8/10✓Sol 92✓Klassisk 1895✓3. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.923 kr/m² × 51 m² = 4.127.063 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1895
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.844 kr./år
Alpha
-17.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.127.063 kr.
80.923 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
98.565 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.177.643 kr.
81.915 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.941 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.923 | 4.127.063 kr. | -17.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.324 | 3.841.519 kr. | -23.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.157 | 4.750.986 kr. | -4.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 212 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.829 | 5.091.254 kr. | +1.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.608 | 1.000.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.4%
α (alpha)-17.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-16.4%
Gross rental/år77.496 kr.
Salgspris4.127.063 kr.
Profit (1 års hold)-822.261 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.6%
α (alpha)-17.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-11.6%
Gross rental/år113.298 kr.
Salgspris4.292.146 kr.
Profit (1 års hold)-621.376 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.8%
α (alpha)-17.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år197.672 kr.
Salgspris4.737.868 kr.
Profit (1 års hold)-91.279 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år119.340 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)155.142 kr.
− Ejerudgifter/år-41.844 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.298 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)197.672 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.127.063 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-899.757 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-17.9%
Mægler
kr/m² (udbud)97.941 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-04-21normal
2.095.000 kr.41.078 kr./m²
2007-04-27normal
1.375.000 kr.26.961 kr./m²
2003-03-04normal
925.167 kr.18.141 kr./m²
2001-03-21normal
749.600 kr.14.698 kr./m²
1997-08-20family
367.887 kr.7.213 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.095.000 kr.2020-04-21 · 6 år siden
Udbudspris implicerer15.6% pa
FMV implicerer12.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant 2V’er med sydvendt altan i smørhullet mellem Frederiksberg og Vesterbro.
Velkommen til en indbydende og veldisponeret 2V'er, hvor klassiske københavnerdetaljer, en sydvendt altan og en attraktiv planløsning går op i en højere enhed. Lejligheden er tilbagetrukket fra Enghavevej, hvilket giver rolige omgivelser, samtidig med at I bor få skridt fra alt det bedste, Vesterbro har at byde på.Boligens hjerte er det lyse køkken alrum, hvor køkken og opholdsrum smelter naturligt sammen. Køkkenet fremstår stilrent med flotte detaljer, gode arbejdsflader og masser af opbevaring