Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr/m²
Vores estimat
7.995.000 kr.
91.897 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1901✓Sol 90✓2. sal✓87 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.336 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
91.897 kr./m² · fallback
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.084.885 kr.
92.930 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.897 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.897 | 7.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.690 | 1.800.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år140.244 kr.
Salgspris7.995.000 kr.
Profit (1 års hold)90.424 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år201.318 kr.
Salgspris8.314.800 kr.
Profit (1 års hold)471.298 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år282.956 kr.
Salgspris9.178.260 kr.
Profit (1 års hold)1.416.396 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.580 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.654 kr.
− Ejerudgifter/år-63.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.318 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.956 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.995.000 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-49.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-06-24normal
4.350.000 kr.50.000 kr./m²
2018-06-15family
1.800.000 kr.20.690 kr./m²
2010-12-22normal
1.750.000 kr.20.115 kr./m²
2010-10-21normal
1.260.000 kr.14.483 kr./m²
2000-02-11normal
270.000 kr.3.103 kr./m²
1998-12-04family
85.000 kr.977 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2019-06-24 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med stor altan på attraktive Sankelmarksgade!
På vidunderlige Sankelmarksgade midt på Vesterbro finder I denne charmerende og veldisponerede lejlighed, hvor klassiske detaljer, en god planløsning og en stor altan går hånd i hånd. Her bor I tilbagetrukket fra byens puls, men samtidig få skridt fra Enghave Plads, Sønder Boulevard og Kødbyen.Lejligheden byder på en indbydende entré, hvorfra boligen fordeler sig naturligt. De to gode værelser ligger separat og giver en oplagt indretning til både soveværelse, børneværelse eller hjemmekontor.Boli