Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1884)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 22.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.1%✓Sol 66✓Klassisk 1884✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.708 kr/m² × 46 m² = 3.712.546 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1884
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
60d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.052 kr./år
Alpha
-16.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.712.546 kr.
80.708 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
96.157 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.734.596 kr.
81.187 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
95.543 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.712.546 kr.
80.708 kr./m²
-15.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
830.000 kr.
18.043 kr./m²
-81.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.0%
α (alpha)-16.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast-15.0%
Gross rental/år46.308 kr.
Salgspris3.712.546 kr.
Profit (1 års hold)-664.366 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.3%
α (alpha)-16.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år76.116 kr.
Salgspris3.972.424 kr.
Profit (1 års hold)-374.680 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.3%
α (alpha)-16.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år159.786 kr.
Salgspris4.262.003 kr.
Profit (1 års hold)-1.431 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.168 kr.
− Ejerudgifter/år-53.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)46.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)76.116 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)159.786 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.712.546 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-710.674 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-16.1%
Mægler
kr/m² (udbud)95.543 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-07-05normal
2.950.000 kr.64.130 kr./m²
2023-08-26normal
2.790.000 kr.60.652 kr./m²
2015-03-24normal
1.600.000 kr.34.783 kr./m²
2005-01-09normal
1.060.000 kr.23.043 kr./m²
2000-06-19normal
486.500 kr.10.576 kr./m²
1995-04-12normal
182.000 kr.3.957 kr./m²
1994-10-21auction
28.000 kr.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 830.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2024-07-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.1% pa
FMV implicerer12.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-9.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor altan - delevenlig - Stefansgadekvarteret
Velkommen til denne sjældne perle, hvor man er beliggende i det attraktive Stefansgadekvarter med caféer, restauranter, specialforretninger, Nørrebro Parken, Assistens Kirkegård, Hans Tavsens Park og hele to metrostationer i gåafstand fra denne charmerende lejlighed. LEJLIGHED: Man træder ind i en rummelig fordelingsentré med plads til opbevaring af sko og overtøj. Herfra har man har adgang til et hyggeligt køkken med udgang til en stor altan mod sydvest. Altanen har en dejlig privat placering,