Udbudspris
4.195.000 kr.
91.196 kr/m²
Vores estimat
4.290.464 kr.
93.271 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+95.464 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.6 %
Comp-engineP10 75.069 · median 83.479 · P90 96.765 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1884)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·120 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -8%!α +1.6%✓Sol 66✓Klassisk 1884✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.271 kr/m² × 46 m² = 4.290.464 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1884
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
120d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.052 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.290.464 kr.
93.271 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
91.783 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.309.068 kr.
93.675 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.196 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.271 | 4.290.464 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.069 | 3.453.181 kr. | -17.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.479 | 3.840.042 kr. | -8.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 178 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.765 | 4.451.207 kr. | +6.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.043 | 830.000 kr. | -80.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år46.308 kr.
Salgspris4.290.464 kr.
Profit (1 års hold)114.752 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år76.116 kr.
Salgspris4.462.083 kr.
Profit (1 års hold)316.179 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år159.786 kr.
Salgspris4.925.453 kr.
Profit (1 års hold)863.219 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.168 kr.
− Ejerudgifter/år-53.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)46.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)76.116 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)159.786 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.290.464 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread68.444 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)91.196 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-07-05normal
2.950.000 kr.64.130 kr./m²
2023-08-26normal
2.790.000 kr.60.652 kr./m²
2015-03-24normal
1.600.000 kr.34.783 kr./m²
2005-01-09normal
1.060.000 kr.23.043 kr./m²
2000-06-19normal
486.500 kr.10.576 kr./m²
1995-04-12normal
182.000 kr.3.957 kr./m²
1994-10-21auction
28.000 kr.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 830.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2024-07-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.2% pa
FMV implicerer20.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor altan - delevenlig - Stefansgadekvarteret
Velkommen til denne sjældne perle, hvor man er beliggende i det attraktive Stefansgadekvarter med caféer, restauranter, specialforretninger, Nørrebro Parken, Assistens Kirkegård, Hans Tavsens Park og hele to metrostationer i gåafstand fra denne charmerende lejlighed. LEJLIGHED: Man træder ind i en rummelig fordelingsentré med plads til opbevaring af sko og overtøj. Herfra har man har adgang til et hyggeligt køkken med udgang til en stor altan mod sydvest. Altanen har en dejlig privat placering,