Udbudspris
3.995.000 kr.
86.848 kr/m²
Vores estimat
4.358.094 kr.
94.741 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.1 %
+363.094 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.4 %
Comp-engineP10 75.069 · median 83.479 · P90 96.765 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1884)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·180 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -4%✓α +8.4%✓Sol 66✓Klassisk 1884✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.741 kr/m² × 46 m² = 4.358.094 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1884
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
180d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.052 kr./år
Alpha
8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.358.094 kr.
94.741 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
87.409 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.376.294 kr.
95.137 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.848 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.741 | 4.358.094 kr. | +9.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.069 | 3.453.181 kr. | -13.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.479 | 3.840.042 kr. | -3.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 178 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.765 | 4.451.207 kr. | +11.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.043 | 830.000 kr. | -79.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.5%
α (alpha)8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år46.308 kr.
Salgspris4.358.094 kr.
Profit (1 års hold)383.582 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.3%
α (alpha)8.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast14.3%
Gross rental/år76.116 kr.
Salgspris4.532.418 kr.
Profit (1 års hold)587.714 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.2%
α (alpha)8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast27.2%
Gross rental/år159.786 kr.
Salgspris5.003.092 kr.
Profit (1 års hold)1.142.058 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.168 kr.
− Ejerudgifter/år-53.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)46.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)76.116 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)159.786 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.358.094 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread337.274 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha8.4%
Mægler
kr/m² (udbud)86.848 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-07-05normal
2.950.000 kr.64.130 kr./m²
2023-08-26normal
2.790.000 kr.60.652 kr./m²
2015-03-24normal
1.600.000 kr.34.783 kr./m²
2005-01-09normal
1.060.000 kr.23.043 kr./m²
2000-06-19normal
486.500 kr.10.576 kr./m²
1995-04-12normal
182.000 kr.3.957 kr./m²
1994-10-21auction
28.000 kr.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 830.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2024-07-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.4% pa
FMV implicerer21.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor altan - delevenlig - Stefansgadekvarteret
Velkommen til denne sjældne perle, hvor man er beliggende i det attraktive Stefansgadekvarter med caféer, restauranter, specialforretninger, Nørrebro Parken, Assistens Kirkegård, Hans Tavsens Park og hele to metrostationer i gåafstand fra denne charmerende lejlighed. LEJLIGHED: Man træder ind i en rummelig fordelingsentré med plads til opbevaring af sko og overtøj. Herfra har man har adgang til et hyggeligt køkken med udgang til en stor altan mod sydvest. Altanen har en dejlig privat placering,