iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Saltholmsvej 6, 2. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.745.000 kr.
74.141 kr/m²
Vores estimat
4.839.631 kr.
75.619 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.0 %
+94.631 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.3 %
Comp-engineP10 62.036 · median 69.746 · P90 78.072 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -6%!α +1.3%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 92✓2. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.619 kr/m² × 64 m² = 4.839.631 kr.
Saltholmsvej 6, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
4.745.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.772 kr./år
Alpha
1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.839.631 kr.
75.619 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.775.320 kr.
74.614 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.870.347 kr.
76.099 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.1414.745.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.6194.839.631 kr.+2.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1062.0363.970.317 kr.-16.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.7464.463.760 kr.-5.9 %8 comps inden for 500 m, median 45 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.0724.996.608 kr.+5.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.1881.100.000 kr.-76.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år61.788 kr.
Salgspris4.839.631 kr.
Profit (1 års hold)126.099 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år100.956 kr.
Salgspris5.033.216 kr.
Profit (1 års hold)358.852 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.5%
α (alpha)1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast21.5%
Gross rental/år255.142 kr.
Salgspris5.555.896 kr.
Profit (1 års hold)1.035.718 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-68.772 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)61.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.142 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.470 kr.
= Tx-omkostning30.320 kr.
+ Tilbudspris4.745.000 kr.
= Total investeret4.775.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.839.631 kr.
− Investeret-4.775.320 kr.
= Spread64.311 kr.
÷ Investeret÷ 4.775.320 kr.
= Alpha1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)74.141 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-02-17normal
2.800.000 kr.43.750 kr./m²
2014-10-02family
1.000.000 kr.15.625 kr./m²
2010-05-16normal
500.000 kr.7.813 kr./m²
2009-12-29normal
1.000.000 kr.15.625 kr./m²
2001-09-28normal
929.877 kr.14.529 kr./m²
2000-03-27normal
650.000 kr.10.156 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2022-02-17 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.1% pa
FMV implicerer14.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3v'er med solrig altan, og charmerende ejendom

På Amagerbro flytter I ind i en lejlighed, der er kendetegnet ved originale detaljer, et fremragende lysindfald og en sublim beliggenhed tæt på alt, hvad man kunne tænke sig. Og dertil kommer en attraktiv indretning med en rummelig stue, to værelser og en stor, solrig altan.I kommer til at bo på en rolig, historisk gade, samtidig med at I har alt i nærområdet. Der er blot 50 meter til den lokale café, og både dagligvarebutikker, Amager Centret og Amagerbro Metrostation ligger i kort gåafstand. K