iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Turesensgade 11, 1. th

1368 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
110.313 kr/m²
Vores estimat
4.727.745 kr.
98.495 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.7 %
-567.255 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.3 %
Comp-engineP10 62.092 · median 96.087 · P90 101.263 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1881)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.3%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Klassisk 1881✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.495 kr/m² × 48 m² = 4.727.745 kr.
Turesensgade 11, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1881
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.024 kr./år
Alpha
-11.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.727.745 kr.
98.495 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
111.013 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.775.935 kr.
99.499 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris110.3135.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.4954.727.745 kr.-10.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1062.0922.980.418 kr.-43.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median96.0874.612.180 kr.-12.9 %8 comps inden for 1 km, median 660 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90101.2634.860.623 kr.-8.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.0421.250.000 kr.-76.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.8%
α (alpha)-11.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-9.8%
Gross rental/år78.696 kr.
Salgspris4.727.745 kr.
Profit (1 års hold)-522.179 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.1%
α (alpha)-11.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år116.712 kr.
Salgspris4.916.855 kr.
Profit (1 års hold)-295.053 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-11.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år296.422 kr.
Salgspris5.427.451 kr.
Profit (1 års hold)395.253 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.736 kr.
− Ejerudgifter/år-48.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.696 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.422 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.727.745 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-600.875 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-11.3%

Mægler

kr/m² (udbud)110.312 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-07-18normal
2.900.000 kr.60.417 kr./m²
2013-06-17normal
1.795.000 kr.37.396 kr./m²
2005-03-27normal
1.580.000 kr.32.917 kr./m²
1996-10-13normal
523.000 kr.10.896 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.900.000 kr.2018-07-18 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses med sydvendt altan – midt i Nansensgadekvarteret

Lys 2-værelses med sydvendt altan – midt i NansensgadekvarteretPå Turesensgade 11, 1. th. finder du en lys og indbydende lejlighed med en skøn placering i det populære Nansensgadekvarter. Her får du en veldisponeret bolig med en dejlig sydvendt altan og adgang til et hyggeligt og grønt gårdmiljø.Lejlighedens 48 m² er udnyttet rigtig godt og rummer en lys stue med plads til både spisebord og opholdsafdeling, et godt soveværelse, et funktionelt køkken samt et badeværelse med separat bruseniche. De