Udbudspris
4.895.000 kr.
76.484 kr/m²
Vores estimat
4.895.000 kr.
76.484 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 67.546 · median 72.849 · P90 83.066 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
36/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·196 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 3 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM!Sol 38✓1. sal✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
196d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.916 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.895.000 kr.
76.484 kr./m² · fallback
Investeret
4.926.220 kr.
76.972 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.954.109 kr.
77.408 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.484 | 4.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.484 | 4.895.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 67.546 | 4.322.916 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.849 | 4.662.308 kr. | -4.8 % | 8 comps samme postnummer, median 328 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.066 | 5.316.212 kr. | +8.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.406 | 1.050.000 kr. | -78.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år90.684 kr.
Salgspris4.895.000 kr.
Profit (1 års hold)59.464 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år136.764 kr.
Salgspris5.090.800 kr.
Profit (1 års hold)301.344 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år172.137 kr.
Salgspris5.619.460 kr.
Profit (1 års hold)865.377 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-62.916 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.137 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.895.000 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-31.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.484 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-11-22normal
1.595.000 kr.24.922 kr./m²
2006-11-01family
1.105.000 kr.17.266 kr./m²
2000-02-10family
500.000 kr.7.813 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.595.000 kr.2015-11-22 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nydelig lejlighed lige ved metroen
Nydelig lejlighed lige ved metroen Næsten lige dér, hvor Jagtvej skærer Østerbrogade, ligger en smagfuldt opdateret lejlighed og venter. Turen går til 1. sal, hvor 64 veludnyttede m2 med en delevenlig planløsning folder sig ud bag hoveddøren.Køkken-alrummet er hjemmets naturlige samlingspunkt, og her danner det nyere køkken ramme om madlavning, samtaler og hverdagsliv, der flyder ubesværet fra spisebord til sofahjørne. Badeværelset er flot opdateret med separat brus og vaskesøjle, mens de to vær