Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 38✓1. sal✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
136d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.916 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
82.734 kr./m² · fallback
Investeret
5.328.620 kr.
83.260 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.351.724 kr.
83.621 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.295.000 kr.
82.734 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
82.734 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
16.406 kr./m²
-80.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år90.684 kr.
Salgspris5.295.000 kr.
Profit (1 års hold)57.064 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år136.764 kr.
Salgspris5.665.650 kr.
Profit (1 års hold)473.794 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år276.853 kr.
Salgspris6.078.660 kr.
Profit (1 års hold)1.026.893 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-62.916 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.853 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.295.000 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-33.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)82.734 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-11-22normal
1.595.000 kr.24.922 kr./m²
2006-11-01family
1.105.000 kr.17.266 kr./m²
2000-02-10family
500.000 kr.7.813 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.595.000 kr.2015-11-22 · 11 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer11.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nydelig lejlighed lige ved metroen
Nydelig lejlighed lige ved metroen Næsten lige dér, hvor Jagtvej skærer Østerbrogade, ligger en smagfuldt opdateret lejlighed og venter. Turen går til 1. sal, hvor 64 veludnyttede m2 med en delevenlig planløsning folder sig ud bag hoveddøren.Køkken-alrummet er hjemmets naturlige samlingspunkt, og her danner det nyere køkken ramme om madlavning, samtaler og hverdagsliv, der flyder ubesværet fra spisebord til sofahjørne. Badeværelset er flot opdateret med separat brus og vaskesøjle, mens de to vær