← Tilbage til on-market
Vestre Teglgade 8B, 1. th
2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS
Udbudspris
5.700.000 kr.
72.152 kr/m²
Vores estimat
5.496.935 kr.
69.581 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.6 %
-203.065 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.2 %
Comp-engineP10 69.329 · median 70.790 · P90 85.850 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.2%!Comps usikre (8)✓Sol 81✓Nybyg 2019✓1. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.581 kr/m² × 79 m² = 5.496.935 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
5.700.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.104 kr./år
Alpha
-4.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.496.935 kr.
69.581 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.736.050 kr.
72.608 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.597.257 kr.
70.851 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.152 | 5.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.581 | 5.496.935 kr. | -3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.329 | 5.477.013 kr. | -3.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.790 | 5.592.432 kr. | -1.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 416 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.850 | 6.782.181 kr. | +19.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.051 | 1.900.000 kr. | -66.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.8%
α (alpha)-4.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år135.756 kr.
Salgspris5.496.935 kr.
Profit (1 års hold)-103.359 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.2%
α (alpha)-4.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år191.214 kr.
Salgspris5.716.812 kr.
Profit (1 års hold)171.976 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.6%
α (alpha)-4.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år230.453 kr.
Salgspris6.310.481 kr.
Profit (1 års hold)804.885 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.860 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.318 kr.
− Ejerudgifter/år-49.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)191.214 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)230.453 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.200 kr.
= Tx-omkostning36.050 kr.
+ Tilbudspris5.700.000 kr.
= Total investeret5.736.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.496.935 kr.
− Investeret-5.736.050 kr.
= Spread-239.115 kr.
÷ Investeret÷ 5.736.050 kr.
= Alpha-4.2%
Mægler
kr/m² (udbud)72.152 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed fra 2019 med vestvendt altan
Moderne 2 værelses med altan på TeglholmenDu får en moderne og imødekommende 2 værelses lejlighed fra 2019 med gennemtænkt planløsning og behagelig atmosfære. Rene linjer, flotte gulve og store vinduespartier skaber en rar base i det populære område ved Sydhavnen, hvor helheden emmer af kvalitet og tidssvarende komfort. Køkkenet ligger i åben forbindelse med stuen og er stilrent med hvide fronter og god bordplads, mens soveværelset vender mod det grønne gårdmiljø. Badeværelset er lækkert og mode