Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2016)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -29.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -29.8%✗138 m² for stor✓11. sal✓Sol 100✓Nybyg 2016✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.750 kr/m² × 138 m² = 10.591.567 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
138 m²
Værelser
3
Byggeår
2016
Udbudspris
14.995.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 85.272 kr./år
Alpha
-29.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.591.567 kr.
76.750 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.086.820 kr.
109.325 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.721.635 kr.
77.693 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
14.995.000 kr.
108.659 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.591.567 kr.
76.750 kr./m²
-29.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.250.000 kr.
23.551 kr./m²
-78.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-28.5%
α (alpha)-29.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-28.5%
Gross rental/år196.248 kr.
Salgspris10.591.567 kr.
Profit (1 års hold)-4.299.005 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-20.9%
α (alpha)-29.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-20.9%
Gross rental/år280.704 kr.
Salgspris11.332.977 kr.
Profit (1 års hold)-3.473.139 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-13.1%
α (alpha)-29.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast-13.1%
Gross rental/år291.239 kr.
Salgspris12.159.119 kr.
Profit (1 års hold)-2.636.462 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (138) × 12 mdr
= Langtidsleje/år281.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)365.976 kr.
− Ejerudgifter/år-85.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)196.248 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)280.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.239 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris14.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+89.970 kr.
= Tx-omkostning91.820 kr.
+ Tilbudspris14.995.000 kr.
= Total investeret15.086.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.591.567 kr.
− Investeret-15.086.820 kr.
= Spread-4.495.253 kr.
÷ Investeret÷ 15.086.820 kr.
= Alpha-29.8%
Mægler
kr/m² (udbud)108.659 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-06normal
9.725.000 kr.70.471 kr./m²
2014-04-08normal
5.995.000 kr.43.442 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.725.000 kr.2021-03-06 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer1.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Enestående penthouselejlighed i to etager med spektakulær udsigt og privat tagterrasse
Lejligheden Helt til tops i ejendommen fra 2016 venter en udsigt, der bliver ved med at imponere – og som kun få får lov at opleve. Denne unikke penthouselejlighed er den eneste i ejendommen med sin særlige planløsning i to etager og udsigt mod øst, syd og vest. Her kan du følge solen fra den står op over Øresund og Sveriges kystlinje, til den går ned bag Københavns tårne – og på klare aftener kan du endda nyde udsigten til fyrværkeriet fra Tivoli. Det er ganske enkelt en udsigt, der skal opleve