iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandlodsvej 25D, 11. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
13.995.000 kr.
101.413 kr/m²
Vores estimat
12.098.720 kr.
87.672 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.5 %
-1.896.280 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.1 %
Comp-engineP10 46.551 · median 51.803 · P90 96.617 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2016)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -14.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -14.1%✗138 m² for stor!Comps usikre (8)✓11. sal✓Sol 100✓Nybyg 2016✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.672 kr/m² × 138 m² = 12.098.720 kr.
Strandlodsvej 25D, 11. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
138 m²
Værelser
3
Byggeår
2016
Udbudspris
13.995.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.656 kr./år
Alpha
-14.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.098.720 kr.
87.672 kr./m² · XGBoost
Investeret
14.080.820 kr.
102.035 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.216.435 kr.
88.525 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.41313.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.67212.098.720 kr.-13.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1046.5516.424.009 kr.-54.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median51.8037.148.842 kr.-48.9 %8 comps samme postnummer, median 4420 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9096.61713.333.136 kr.-4.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.5513.250.000 kr.-76.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.7%
α (alpha)-14.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-12.7%
Gross rental/år192.864 kr.
Salgspris12.098.720 kr.
Profit (1 års hold)-1.789.236 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.1%
α (alpha)-14.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år277.320 kr.
Salgspris12.582.669 kr.
Profit (1 års hold)-1.220.831 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.8%
α (alpha)-14.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år287.855 kr.
Salgspris13.889.331 kr.
Profit (1 års hold)96.366 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (138) × 12 mdr
= Langtidsleje/år281.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)365.976 kr.
− Ejerudgifter/år-88.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)192.864 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)277.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.855 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris13.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+83.970 kr.
= Tx-omkostning85.820 kr.
+ Tilbudspris13.995.000 kr.
= Total investeret14.080.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.098.720 kr.
− Investeret-14.080.820 kr.
= Spread-1.982.100 kr.
÷ Investeret÷ 14.080.820 kr.
= Alpha-14.1%

Mægler

kr/m² (udbud)101.413 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-06normal
9.725.000 kr.70.471 kr./m²
2014-04-08normal
5.995.000 kr.43.442 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.725.000 kr.2021-03-06 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer4.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fænomenal penthouse med panoramaudsigt og kæmpe tagterrasse

I dag kan vi slå dørene op for denne luksuriøse penthouselejlighed beliggende på Strandlodsvej 23D, 11. th., centralt på Amager med kort afstand til alle hverdagens fornødenheder som indkøb, metro, skole, fitness og daginstitutioner. Lejligheden er placeret på toppen af bygningen ”Havhuset” fra 2016, tegnet af den anerkendte tegnestue Holscher Nordberg Arkitekter. Her venter der jer en moderne, stilren og indflytningsklar bolig, hvor der er kræset ekstraordinært for detaljerne. Da bygningen er af nyere dato, er der naturligvis tænkt på komforten med faciliteter som et centralt blødgøringsanlæg, dørtelefon med videokamera samt elevator, der bringer jer direkte op til jeres nye hjem på 11. sal. Derudover er der mulighed for tilkøb/leje af privat p-plads i den nærliggende p-kælder. Lys, luft og luksuriøs gastronomi Hele lejligheden forkæles af smukke gulv-til-loft vinduer, der inviterer masser af dagslys ind og sikrer jer en ugeneret tilværelse højt hævet over byens puls. Stueplanet byder på gulvvarme overalt og en entré, der hurtigt åbner op til hjemmets absolutte hjerterum: Det store, åbne køkken-alrum. Her er der foretaget en helt særlig udvidelse af køkkenet, hvilket har skabt de perfekte rammer for madentusiasten. Udvidelsen har givet ekstra skabsplads og ikke mindst plads til en perlerække af eksklusive hvidevarer. Madlavningen foregår på smukke Corian bordplader, mens køkkenøen fremstår som et skulpturelt midtpunkt med en elegant Silestone bordplade. Hvidevarerne er fra kvalitetsbevidste Miele, mens det integrerede køle- og fryseskab er fra det kompromisløse luksusmærke Gaggenau. Dertil fuldendes køkkenet af et vinkøleskab, en klassisk ovn, dampovn og en indbygget mikroovn. Imens maden simrer, og I nyder et glas vin, kan I betages af den storslåede udsigt gennem vinduespartierne. Store armbevægelser og fleksibel indretning Hvor mange lejligheder i denne størrelse er opdelt i mange små rum, er der her tænkt i rene, store linjer. Stueplanet rummer ét stort soveværelse, der byder på indbyggede garderobeskabe og en fuldstændig magisk udsigt ind over København, så langt øjet rækker. Har I brug for mere plads, er der rig mulighed for at etablere endnu et værelse i den modsatte ende af stueplanet. Et værelse her vil det få direkte adgang til boligens depotrum, der kan fungere som et walk-in closet. Rummet er i dag skjult bag smukke akustikpaneler og integreret via en "usynlig" dør, hvilket understreger lejlighedens arkitektoniske renhed. Badeværelset fortsætter den eksklusive stil med store fliser i rolige, grå nuancer, der giver et klassisk og tidsløst udtryk. Her venter jer en fornem badeoplevelse i brusenichen, som byder på et lækkert rainshower og et elegant Unidrain, flot afskærmet af en glasvæg. Rummet fuldendes af gulvvarme, en integreret spejlvæg over håndvasken samt en praktisk, indbygget vaskesøjle. Et tagunivers i særklasse Som det ultimative højdepunkt finder I tagterrassen og taghuset, som slet og ret er absolut fænomenale. Det fine taghus tilfører en sjælden kvalitet til hjemmet og har rigelig plads til at blive indrettet som en skøn stue eller måske byens mest eksklusive soveværelse. Rummet har komplette, elektroniske solgardiner hele vejen rundt, som effektivt begrænser UV-strålerne, mens I stadig kan sidde i læ og nyde udsigten uforstyrret i al slags vejr. Træder I ud, mødes I af den kæmpestore tagterrasse, der strækker sig hele vejen fra øst, videre mod syd og hele vejen over til vest, hvor solen kan følges fra morgen til aften. Mod vest er der etableret en ekstra forhøjning, som lige løfter jer en tand højere op og gør oplevelsen decideret breathtaking. Tagterrassen byder hele vejen rundt på udsigt så langt øjet rækker – vitterligt helt til Sverige, ud over hele Amager og direkte ind over Indre By, hvor I på udvalgte aftener har direkte udsigt til Tivolis fyrværkeri. Det er en forbløffende og sjælden oplevelse. Havhusets nærområde Ved Havhusets gårdmiljø finder I et grønt og levende miljø med legepladser, cykelparkering, træningsområde samt havearealer med boldbane og grillplads. Havhuset er desuden nabo til en supercykelstien, som løber fra Øresund Metro via Amagerbanen til Kløvermarken og videre til Rådhuspladsen. I har kort afstand til naturoplevelser ved Amager Strandpark, grønne arealer ved Kløvermarken samt et butiks- og caféliv i stor udvikling omkring Strandlodsvej, som er udset til at blive en central, pulserende bygade for hele området. På cykel tager det blot små syv minutter at nå til Langebro og Indre By. Her får I kort sagt det bedste fra begge verdener: Nærhed til byens puls samt roen og udsigten tæt på naturen. Kom op og oplev Amagers måske mest attraktive penthouselejlighed med egne øjne!