Udbudspris
14.995.000 kr.
108.659 kr/m²
Vores estimat
12.330.277 kr.
89.350 kr/m²
Udbudt over estimat
-17.8 %
-2.664.723 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -18.3 %
Comp-engineP10 46.551 · median 51.803 · P90 96.617 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2016)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -18.3%✗138 m² for stor!Comps usikre (8)✓11. sal✓Sol 100✓Nybyg 2016✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.350 kr/m² × 138 m² = 12.330.277 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
138 m²
Værelser
3
Byggeår
2016
Udbudspris
14.995.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 85.272 kr./år
Alpha
-18.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.330.277 kr.
89.350 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.086.820 kr.
109.325 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.449.975 kr.
90.217 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 108.659 | 14.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.350 | 12.330.277 kr. | -17.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 46.551 | 6.424.009 kr. | -57.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 51.803 | 7.148.842 kr. | -52.3 % | 8 comps samme postnummer, median 4420 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 96.617 | 13.333.136 kr. | -11.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.551 | 3.250.000 kr. | -78.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.0%
α (alpha)-18.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-17.0%
Gross rental/år196.248 kr.
Salgspris12.330.277 kr.
Profit (1 års hold)-2.560.295 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-12.4%
α (alpha)-18.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-12.4%
Gross rental/år280.704 kr.
Salgspris12.823.488 kr.
Profit (1 års hold)-1.982.628 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.5%
α (alpha)-18.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år291.239 kr.
Salgspris14.155.158 kr.
Profit (1 års hold)-640.423 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (138) × 12 mdr
= Langtidsleje/år281.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)365.976 kr.
− Ejerudgifter/år-85.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)196.248 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)280.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.239 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris14.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+89.970 kr.
= Tx-omkostning91.820 kr.
+ Tilbudspris14.995.000 kr.
= Total investeret15.086.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.330.277 kr.
− Investeret-15.086.820 kr.
= Spread-2.756.543 kr.
÷ Investeret÷ 15.086.820 kr.
= Alpha-18.3%
Mægler
kr/m² (udbud)108.659 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-06normal
9.725.000 kr.70.471 kr./m²
2014-04-08normal
5.995.000 kr.43.442 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.725.000 kr.2021-03-06 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer4.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik duplex-penthouse med panorama over Øresund og København
Lejligheden Helt til tops i ejendommen fra 2016 venter en udsigt, der bliver ved med at imponere – og som kun få får lov at opleve. Denne unikke penthouselejlighed er den eneste i ejendommen med sin særlige planløsning i to etager og udsigt mod øst, syd og vest. Her kan du følge solen fra den står op over Øresund og Sveriges kystlinje, til den går ned bag Københavns tårne – og på klare aftener kan du endda nyde udsigten til fyrværkeriet fra Tivoli. Det er ganske enkelt en udsigt, der skal opleve