iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 27, 1. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
  • ·108 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -19.8% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -19.8%!Sol 54✓1. sal✓66 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 52.537 kr/m² × 66 m² = 3.467.421 kr.
Edvard Thomsens Vej 27, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
108d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.012 kr./år
Alpha
-19.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.467.421 kr.
52.537 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
65.494 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.539.959 kr.
53.636 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.295.000 kr.
65.076 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.467.421 kr.
52.537 kr./m²
-19.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
21.212 kr./m²
-67.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.6%
α (alpha)-19.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-17.6%
Gross rental/år95.628 kr.
Salgspris3.467.421 kr.
Profit (1 års hold)-759.571 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.6%
α (alpha)-19.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år136.020 kr.
Salgspris3.710.140 kr.
Profit (1 års hold)-476.460 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-0.7%
α (alpha)-19.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år184.716 kr.
Salgspris3.980.599 kr.
Profit (1 års hold)-157.305 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-39.012 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.628 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.020 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.716 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.467.421 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-855.199 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-19.8%

Mægler

kr/m² (udbud)65.076 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-02-19normal
2.625.000 kr.39.773 kr./m²
2016-08-14normal
2.115.000 kr.32.045 kr./m²
2005-08-06normal
1.445.000 kr.21.894 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.625.000 kr.2018-02-19 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer3.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og rummelig 2'er med hele 2 altaner!

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Edvard Thomsens Vej 27, 1. tv – en skøn og veldisponeret lejlighed på 66 m², perfekt til både singlen, parret eller den studerende, der ønsker moderne komfort og gode udearealer. Boligen byder på en rummelig og lys stue med god plads til både sofaarrangement og spisebord. Herfra er der direkte udgang til en stor altan, som naturligt forlænger opholdsrummet og skaber en skøn forbindelse mellem inde og ude. Soveværelset er ligeledes velproportioneret med plads til både seng og opbevaring og har sin egen udgang til endnu en stor altan, hvilket giver en helt særlig følelse af lys, luft og privat uderum. Køkkenet fremstår funktionelt og stilrent med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder og med direkte udkig til Byparken, som giver et fantastisk lysindfald fra det store vinduesparti. Badeværelset er pænt og velholdt. Lejligheden er beliggende i et attraktivt og bynært område med kort afstand til indkøb, offentlig transport, caféer og grønne områder. Her får du en bolig, der kombinerer praktisk indretning med moderne livsstil og unikke uderum. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk