iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 27, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.245.000 kr.
64.318 kr/m²
Vores estimat
4.081.734 kr.
61.844 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.8 %
-163.266 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 58.166 · median 62.546 · P90 78.219 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -4.5%!Comps usikre (8)!Sol 54✓1. sal✓66 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.844 kr/m² × 66 m² = 4.081.734 kr.
Edvard Thomsens Vej 27, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
4.245.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.744 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.081.734 kr.
61.844 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.272.320 kr.
64.732 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.146.899 kr.
62.832 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.3184.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM61.8444.081.734 kr.-3.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.1663.838.986 kr.-9.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.5464.128.012 kr.-2.8 %8 comps samme postnummer, median 399 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9078.2195.162.443 kr.+21.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.2121.400.000 kr.-67.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år91.896 kr.
Salgspris4.081.734 kr.
Profit (1 års hold)-98.690 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.6%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år132.288 kr.
Salgspris4.245.003 kr.
Profit (1 års hold)104.971 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.6%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år180.984 kr.
Salgspris4.685.831 kr.
Profit (1 års hold)594.494 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-42.744 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.896 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.984 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.470 kr.
= Tx-omkostning27.320 kr.
+ Tilbudspris4.245.000 kr.
= Total investeret4.272.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.081.734 kr.
− Investeret-4.272.320 kr.
= Spread-190.586 kr.
÷ Investeret÷ 4.272.320 kr.
= Alpha-4.5%

Mægler

kr/m² (udbud)64.318 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-02-19normal
2.625.000 kr.39.773 kr./m²
2016-08-14normal
2.115.000 kr.32.045 kr./m²
2005-08-06normal
1.445.000 kr.21.894 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.625.000 kr.2018-02-19 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FANTASTISK 2-VÆRELSES MED TO ALTANER!

LejlighedenVelkommen til denne veldisponerede og lysfyldte 2-værelses ejerlejlighed på 66 m², beliggende på 1. sal i en moderne ejendom fra 2007. Lejlighedens absolutte trækplaster er de to skønne altaner – én østvendt og én vestvendt – som giver dig mulighed for at nyde både morgensolen og eftermiddagssolen udenfor. Boligen byder på en rigtig god entre med god opbevaring, rummelig og indbydende stue med et fantastisk lysindfald samt et godt og reelt soveværelse med god plads til seng og gardero