Udbudspris
6.995.000 kr.
85.305 kr/m²
Vores estimat
6.523.226 kr.
79.552 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-471.774 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.3 %
Comp-engineP10 68.748 · median 78.835 · P90 90.234 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.3%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1939✓1. sal✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.552 kr/m² × 82 m² = 6.523.226 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.420 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.523.226 kr.
79.552 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
85.839 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.622.103 kr.
80.757 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.305 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.552 | 6.523.226 kr. | -6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.748 | 5.637.310 kr. | -19.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.835 | 6.464.479 kr. | -7.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 266 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.234 | 7.399.225 kr. | +5.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 10.000 | 820.000 kr. | -88.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år140.460 kr.
Salgspris6.523.226 kr.
Profit (1 års hold)-375.134 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.5%
α (alpha)-7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år198.024 kr.
Salgspris6.784.155 kr.
Profit (1 års hold)-56.641 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år188.096 kr.
Salgspris7.488.663 kr.
Profit (1 års hold)637.940 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.444 kr.
− Ejerudgifter/år-51.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.460 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.024 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.096 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.523.226 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-515.594 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)85.305 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-24normal
4.300.000 kr.52.439 kr./m²
2009-06-30normal
1.925.000 kr.23.476 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2023-03-24 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.6% pa
FMV implicerer14.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv lejlighed med stor vestvendt altan og enestående udsigt til Søerne!
Vester Søhus danner rammen om denne sjældent udbudte lejlighed på Vester Søgade, hvor udsigten over Søerne, det skønne lysindfald og de klassiske arkitektoniske detaljer går op i en højere enhed. Her bor I med vandet som nærmeste nabo i en attraktiv del af byen, hvor den rolige atmosfære går hånd i hånd med den centrale beliggenhed.Stuen er lys og indbydende med god plads til både sofaarrangement og spisebord samt et imponerende kig over Søerne og mod Frederiksberg. Fra både stuen og soveværelse