Udbudspris
3.295.000 kr.
74.886 kr/m²
Vores estimat
3.210.427 kr.
72.964 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.6 %
-84.573 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.2 %
Comp-engineP10 55.743 · median 61.952 · P90 70.942 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Fresh handelsdata (2025)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 40.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -17%✗α -3.2%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.964 kr/m² × 44 m² = 3.210.427 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
3.295.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.204 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.210.427 kr.
72.964 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.316.620 kr.
75.378 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.248.641 kr.
73.833 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.886 | 3.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.964 | 3.210.427 kr. | -2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.743 | 2.452.695 kr. | -25.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.952 | 2.725.891 kr. | -17.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 66 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.942 | 3.121.463 kr. | -5.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.273 | 760.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.4%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år59.556 kr.
Salgspris3.210.427 kr.
Profit (1 års hold)-46.637 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år86.484 kr.
Salgspris3.338.844 kr.
Profit (1 års hold)108.708 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år193.524 kr.
Salgspris3.685.570 kr.
Profit (1 års hold)562.474 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år89.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)116.688 kr.
− Ejerudgifter/år-30.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.556 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)86.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.524 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.770 kr.
= Tx-omkostning21.620 kr.
+ Tilbudspris3.295.000 kr.
= Total investeret3.316.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.210.427 kr.
− Investeret-3.316.620 kr.
= Spread-106.193 kr.
÷ Investeret÷ 3.316.620 kr.
= Alpha-3.2%
Mægler
kr/m² (udbud)74.886 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-06-22normal
2.350.000 kr.53.409 kr./m²
2024-02-27normal
1.950.000 kr.44.318 kr./m²
2023-04-20normal
1.760.000 kr.40.000 kr./m²
2021-11-09normal
1.995.000 kr.45.341 kr./m²
2020-10-20normal
1.400.000 kr.31.818 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 760.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2025-06-22 · 1 år siden
Udbudspris implicerer40.2% pa
FMV implicerer36.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med stor altan
Indflytningsklar lejlighed med stor altan Velkommen til Jansvej 2, 2. 4.Her får du en skøn og indflytningsklar lejlighed, der er et oplagt valg som begynderbolig. Lejligheden er lys og indbydende med et stort køkken-alrum og stue i skøn forlængelse af hinanden, hvor der er god plads til både hverdag og gæster. Det nyere køkken giver boligen et moderne udtryk, mens det lækre, nyere badeværelse fuldender helheden.Soveværelset er godt indrettet, og som prikken over i’et får du en stor altan, der bl