← Tilbage til on-market
Sankt Pauls Gade 70, 2. tv
1313 København K · home · home Christianshavn - City
Udbudspris
7.495.000 kr.
99.933 kr/m²
Vores estimat
7.464.649 kr.
99.529 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.4 %
-30.351 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.0 %
Comp-engineP10 80.097 · median 94.475 · P90 99.942 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1880)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.0%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Klassisk 1880✓2. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 99.529 kr/m² × 75 m² = 7.464.649 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1880
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.356 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.464.649 kr.
99.529 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
100.558 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.554.118 kr.
100.722 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.933 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.529 | 7.464.649 kr. | -0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.097 | 6.007.258 kr. | -19.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.475 | 7.085.622 kr. | -5.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 666 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.942 | 7.495.656 kr. | +0.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.333 | 1.900.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år136.644 kr.
Salgspris7.464.649 kr.
Profit (1 års hold)59.473 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år196.044 kr.
Salgspris7.763.235 kr.
Profit (1 års hold)417.459 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år432.248 kr.
Salgspris8.569.417 kr.
Profit (1 års hold)1.459.845 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.400 kr.
− Ejerudgifter/år-61.356 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.044 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)432.248 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.464.649 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-77.171 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)99.933 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-02-23family
1.615.000 kr.21.533 kr./m²
2015-01-14normal
2.945.000 kr.39.267 kr./m²
2011-01-18normal
2.550.000 kr.34.000 kr./m²
2005-09-13family
1.850.000 kr.24.667 kr./m²
2000-03-30normal
1.185.159 kr.15.802 kr./m²
1993-09-23normal
554.630 kr.7.395 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.945.000 kr.2015-01-14 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn altan, flot udsigt og attraktiv beliggenhed i Frederiksstaden!
På Sankt Pauls Gade 70, 2. tv. får du 75 veldisponerede kvadratmeter på en eftertragtet adresse midt i Frederiksstaden. Her kombineres den klassiske København K-stemning med en god og fleksibel planløsning, en skøn altan og en charmerende udsigt over de smukke ejendomme i Krusemyntegade.Lejligheden fremstår i pæn stand og byder blandt andet på et nyere køkken fra 2025, hvor der samtidig er lagt nye gulve. Køkkenet ligger i åben forbindelse med opholdsrummet og skaber et naturligt samlingspunkt m