iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Matthæusgade 50, 2. 2

1666 København V · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1971✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 87✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Matthæusgade 50, 2. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1971
Udbudspris
4.150.000 kr.
Dage på markedet
32d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.576 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.150.000 kr.
88.298 kr./m² · fallback
Investeret
4.176.750 kr.
88.867 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.199.358 kr.
89.348 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.150.000 kr.
88.298 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.150.000 kr.
88.298 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
800.000 kr.
17.021 kr./m²
-80.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år76.404 kr.
Salgspris4.150.000 kr.
Profit (1 års hold)49.654 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år109.398 kr.
Salgspris4.440.500 kr.
Profit (1 års hold)373.148 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år205.940 kr.
Salgspris4.764.200 kr.
Profit (1 års hold)793.390 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år109.980 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)142.974 kr.
− Ejerudgifter/år-33.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.398 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)205.940 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.150.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.150.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.150.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.900 kr.
= Tx-omkostning26.750 kr.
+ Tilbudspris4.150.000 kr.
= Total investeret4.176.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.150.000 kr.
− Investeret-4.176.750 kr.
= Spread-26.750 kr.
÷ Investeret÷ 4.176.750 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.298 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-02-16normal
2.650.000 kr.56.383 kr./m²
2018-11-17family
1.375.000 kr.29.255 kr./m²
2014-09-11normal
795.000 kr.16.915 kr./m²
2010-10-18family
650.000 kr.13.830 kr./m²
2001-09-28normal
585.000 kr.12.447 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.650.000 kr.2021-02-16 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet 2-værelses med stor altan på attraktive Vesterbro

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På en attraktiv adresse på Vesterbro finder du denne veludnyttede 2-værelses lejlighed, der kombinerer moderne komfort med en særdeles central beliggenhed. Her bor du i gåafstand til offentlig transport, Enghave Plads og Frederiksberg Alle, samtidig med at du har Vesterbros mange caféer, specialbutikker og grønne områder lige uden for døren. Lejligheden fremstår i super god stand og byder på en gennemtænkt planløsning med et lyst og indbydende køkken-alrum i åben forbindelse med stuen. Herfra er der direkte udgang til en stor altan, som fungerer som en naturlig forlængelse af opholdsrummet og giver gode muligheder for både afslapning og hyggelige stunder under åben himmel. Boligen rummer desuden et rummeligt soveværelse med tilhørende walk-in closet, som sikrer gode opbevaringsmuligheder. Badeværelset er stort og funktionelt indrettet med separat bruseniche. Som en ekstra kvalitet hører der til ejerforeningen en stor fælles tagterrasse med skøn udsigt over byens tage. Elevator fra ejendommen kører direkte op til tagterrassen, hvilket gør den let tilgængelig for alle beboere. Ejendommen har gennemgået en omfattende renovering, og det tilhørende fælleslån er allerede indfriet, hvilket giver en sund og attraktiv ramme om boligen. En oplagt lejlighed til singlen, parret eller den kvalitetsbevidste køber, der ønsker en indflytningsklar bolig med altan, elevator og en attraktiv beliggenhed på et af Københavns mest eftertragtede kvarterer. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk