Matthæusgade 50, 2. 2
1666 København V · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.000 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.000 | 3.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 71.508 | 3.360.853 kr. | -15.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.410 | 3.591.259 kr. | -10.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 26 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.767 | 4.172.035 kr. | +4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.021 | 800.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet 2-værelses med stor altan på attraktive Vesterbro
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - På en attraktiv adresse på Vesterbro finder du denne veludnyttede 2-værelses lejlighed, der kombinerer moderne komfort med en særdeles central beliggenhed. Her bor du i gåafstand til offentlig transport, Enghave Plads og Frederiksberg Alle, samtidig med at du har Vesterbros mange caféer, specialbutikker og grønne områder lige uden for døren. Lejligheden fremstår i super god stand og byder på en gennemtænkt planløsning med et lyst og indbydende køkken-alrum i åben forbindelse med stuen. Herfra er der direkte udgang til en stor altan, som fungerer som en naturlig forlængelse af opholdsrummet og giver gode muligheder for både afslapning og hyggelige stunder under åben himmel. Boligen rummer desuden et rummeligt soveværelse med tilhørende walk-in closet, som sikrer gode opbevaringsmuligheder. Badeværelset er stort og funktionelt indrettet med separat bruseniche. Som en ekstra kvalitet hører der til ejerforeningen en stor fælles tagterrasse med skøn udsigt over byens tage. Elevator fra ejendommen kører direkte op til tagterrassen, hvilket gør den let tilgængelig for alle beboere. Ejendommen har gennemgået en omfattende renovering, og det tilhørende fælleslån er allerede indfriet, hvilket giver en sund og attraktiv ramme om boligen. En oplagt lejlighed til singlen, parret eller den kvalitetsbevidste køber, der ønsker en indflytningsklar bolig med altan, elevator og en attraktiv beliggenhed på et af Københavns mest eftertragtede kvarterer. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk