Udbudspris
12.995.000 kr.
115.000 kr/m²
Vores estimat
10.068.843 kr.
89.105 kr/m²
Udbudt over estimat
-22.5 %
-2.926.157 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -23.0 %
Comp-engineP10 63.467 · median 76.591 · P90 94.095 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -23.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -23.0%✗113 m² for stor!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.105 kr/m² × 113 m² = 10.068.843 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
12.995.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.068 kr./år
Alpha
-23.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.068.843 kr.
89.105 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.074.820 kr.
115.706 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.170.979 kr.
90.009 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 115.000 | 12.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.105 | 10.068.843 kr. | -22.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.467 | 7.171.823 kr. | -44.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.591 | 8.654.730 kr. | -33.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 686 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.095 | 10.632.740 kr. | -18.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.239 | 2.400.000 kr. | -81.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.7%
α (alpha)-23.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-21.7%
Gross rental/år165.012 kr.
Salgspris10.068.843 kr.
Profit (1 års hold)-2.840.965 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-17.2%
α (alpha)-23.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-17.2%
Gross rental/år238.236 kr.
Salgspris10.471.597 kr.
Profit (1 års hold)-2.364.987 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-6.4%
α (alpha)-23.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år229.600 kr.
Salgspris11.559.032 kr.
Profit (1 års hold)-1.286.188 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)317.304 kr.
− Ejerudgifter/år-79.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)165.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)238.236 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)229.600 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris12.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+77.970 kr.
= Tx-omkostning79.820 kr.
+ Tilbudspris12.995.000 kr.
= Total investeret13.074.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.068.843 kr.
− Investeret-13.074.820 kr.
= Spread-3.005.977 kr.
÷ Investeret÷ 13.074.820 kr.
= Alpha-23.0%
Mægler
kr/m² (udbud)115.000 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-06-20normal
6.995.000 kr.61.903 kr./m²
2018-02-10family
2.750.000 kr.24.336 kr./m²
2016-12-22normal
650.000 kr.5.752 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.995.000 kr.2018-06-20 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer4.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FEINSCHMECKER BOLIG MED EGEN TAGTERRASSE PÅ 40 KVM.
Feinschmecker penthouse i bedste materialer, der placerer sig i liebhaverklassen – lige i hjertet af Nørrebros elskværdige Stefansgadekvarter; med udsigt udover Københavns smukke tårne!De smukke sildebensparketgulve fra Trækompagniet, er udført i røget eg, lofter med LED spots fra Møller og Rothe samt stilrent Hanstholm Køkken i høj kvalitet med Corian bordplade. Stuen med det åbne køkken er lejlighedens hjerterum, som uden tvivl vil stjæle flest af hverdagens øjeblikke såvel som de festlige le