Udbudspris
4.495.000 kr.
65.145 kr/m²
Vores estimat
4.775.530 kr.
69.211 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.2 %
+280.530 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.6 %
Comp-engineP10 56.976 · median 63.082 · P90 72.122 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1953✗Comps -3%✓α +5.6%✓Sol 95✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.211 kr/m² × 69 m² = 4.775.530 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1953
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.980 kr./år
Alpha
5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.775.530 kr.
69.211 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
65.563 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.861.988 kr.
70.464 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.145 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.211 | 4.775.530 kr. | +6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.976 | 3.931.337 kr. | -12.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.082 | 4.352.692 kr. | -3.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 261 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 72.122 | 4.976.428 kr. | +10.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.391 | 1.200.000 kr. | -73.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.2%
α (alpha)5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år117.480 kr.
Salgspris4.775.530 kr.
Profit (1 års hold)369.190 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.2%
α (alpha)5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år165.918 kr.
Salgspris4.966.551 kr.
Profit (1 års hold)608.649 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.0%
α (alpha)5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast27.0%
Gross rental/år302.312 kr.
Salgspris5.482.308 kr.
Profit (1 års hold)1.260.801 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.898 kr.
− Ejerudgifter/år-43.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.480 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.918 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.312 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.775.530 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread251.710 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.145 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-12-21normal
2.000.000 kr.28.986 kr./m²
2010-09-24normal
1.275.000 kr.18.478 kr./m²
2003-07-01normal
1.075.000 kr.15.580 kr./m²
2002-08-25normal
885.000 kr.12.826 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.000.000 kr.2015-12-21 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
69 m² 3-V lejlighed med muligheder langt ud over det sædvanlige!
På Damagervej 7, 1. th. får du en lejlighed, hvor den gode plantegning åbner for flere forskellige måder at bo på. Her er der ikke kun tænkt i kvadratmeter – men i muligheder.I dag byder boligen velkommen med en dejlig entré, hvorfra lejligheden fordeler sig naturligt. Køkkenet ligger i åben forbindelse med alrummet og skaber et stort og socialt opholdsrum med plads til både lange middage, venner omkring bordet og hverdagslivet i centrum.Herfra fortsætter boligen ind i den lyse, sydvendte stue,