Udbudspris
5.895.000 kr.
76.558 kr/m²
Vores estimat
5.288.359 kr.
68.680 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.3 %
-606.641 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.9 %
Comp-engineP10 70.271 · median 80.223 · P90 95.127 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
Red flags
- ·α -10.9% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.9%✓Comps +5%✓Sol 95✓Nybyg 2019✓1. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.680 kr/m² × 77 m² = 5.288.359 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.728 kr./år
Alpha
-10.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.288.359 kr.
68.680 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
77.042 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.364.673 kr.
69.671 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.558 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.680 | 5.288.359 kr. | -10.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.271 | 5.410.856 kr. | -8.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.223 | 6.177.156 kr. | +4.8 % | 8 comps inden for 1 km, median 295 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.127 | 7.324.780 kr. | +24.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.974 | 2.000.000 kr. | -66.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.0%
α (alpha)-10.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år110.352 kr.
Salgspris5.288.359 kr.
Profit (1 års hold)-533.509 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-10.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år157.476 kr.
Salgspris5.499.893 kr.
Profit (1 års hold)-274.851 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.6%
α (alpha)-10.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år214.570 kr.
Salgspris6.071.036 kr.
Profit (1 års hold)353.386 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-46.728 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)214.570 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.288.359 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-643.861 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-10.9%
Mægler
kr/m² (udbud)76.558 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ISLANDS BRYGGE - E/F SOMMERHOUSE
Velkommen til en central beliggenhed på Islands Brygge! Når du træder ind i lejligheden bliver du mødt af en indbydende stue, der smelter sammen med køkkenet og skaber et åbent og rummeligt miljø. De store vinduespartier lader dagslyset strømme ind og bader rummet i en varm glød, som giver en behagelig og indbydende atmosfære. Her leves livet i et flow fra den hyggelige sofakrog og videre til spisebordet, hvor man samles til måltider og gode stunder i godt selskab.Den sydvestvendte altan er et s