Blegdamsvej 30B, 5. tv

2200 København N · home · home Nørrebro

Åbn pitch-view

Udbudspris

7.999.000 kr.

99.988 kr/m²

Vores estimat

7.961.190 kr.

99.515 kr/m²

Udbudt over estimat

-0.5 %

-37.810 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -1.1 %

Comp-engineP10 77.935 · median 90.045 · P90 98.714 kr/m²6 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps

Top-pick score

65/ 100

B — solid

AVM signal10/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Moderne (byggeår 2018)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 5 · ! 1 · ✗ 1

✗α -1.1%!Comps usikre (6)✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018✓80 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 99.515 kr/m² × 80 m² = 7.961.190 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

80 m²

Værelser

Byggeår

2018

Udbudspris

7.999.000 kr.

Dage på markedet

50d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.771 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 44.784 kr./år

Alpha

-1.1%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.961.190 kr.

99.515 kr./m² · XGBoost

Investeret

8.048.844 kr.

100.611 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.039.121 kr.

100.489 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	99.988	7.999.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	99.515	7.961.190 kr.	-0.5 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	77.935	6.234.816 kr.	-22.1 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	90.045	7.203.613 kr.	-9.9 %	6 comps samme postnummer, median 928 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	98.714	7.897.104 kr.	-1.3 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	–	–	–	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.5%

α (alpha)-1.1%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.6%

= Total afkast0.5%

Gross rental/år128.016 kr.

Salgspris7.961.190 kr.

Profit (1 års hold)40.362 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.1%

α (alpha)-1.1%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast5.1%

Gross rental/år179.856 kr.

Salgspris8.279.638 kr.

Profit (1 års hold)410.650 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.6%

α (alpha)-1.1%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.9%

= Total afkast17.6%

Gross rental/år314.195 kr.

Salgspris9.139.446 kr.

Profit (1 års hold)1.404.797 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.771 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.771 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år504.204 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-75.631 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-39.887 kr.

= Net Airbnb/år358.979 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (80) × 12 mdr

= Langtidsleje/år172.800 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.

− Ejerudgifter/år-44.784 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.016 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)179.856 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)314.195 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.999.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.999.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.999.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+47.994 kr.

= Tx-omkostning49.844 kr.

+ Tilbudspris7.999.000 kr.

= Total investeret8.048.844 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.961.190 kr.

− Investeret-8.048.844 kr.

= Spread-87.654 kr.

÷ Investeret÷ 8.048.844 kr.

= Alpha-1.1%

Mægler

kr/m² (udbud)99.988 kr.

Mæglerhome Nørrebro

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2020-10-28normal

4.495.000 kr.56.188 kr./m²

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.495.000 kr.2020-10-28 · 6 år siden

Udbudspris implicerer10.1% pa

FMV implicerer10.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FANTASTIK PENTHOUSELEJLIGHED MED 15 KVM SOLRIG ALTAN

Her får I en sjælden kombination af flot nybyggeri og klassiske københavnske gader, der venter på jer lige ved Søerne på Indre Nørrebro. Den elegante lejlighed fra 2019 byder på fantastiske udearealer i form af en stor, solrig altan, to store fælles tagterrasser og et virkelig hyggeligt gårdmiljø samt en fuldstændig enestående udsigt over byen. Planløsningen er velegnet til både solisten, parret og den lille familie, og lejligheden præsenterer sig gennemført med kvalitetsmaterialer og strømline