Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
Red flags
- ·α -14.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.7%✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.967 kr/m² × 67 m² = 4.285.773 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.632 kr./år
Alpha
-14.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.285.773 kr.
63.967 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
75.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.356.830 kr.
65.027 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
74.552 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.285.773 kr.
63.967 kr./m²
-14.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
20.149 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.8%
α (alpha)-14.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-12.8%
Gross rental/år99.048 kr.
Salgspris4.285.773 kr.
Profit (1 års hold)-641.999 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.0%
α (alpha)-14.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år140.052 kr.
Salgspris4.585.777 kr.
Profit (1 års hold)-300.991 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-14.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år223.666 kr.
Salgspris4.920.067 kr.
Profit (1 års hold)116.913 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.
− Ejerudgifter/år-37.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.052 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.666 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.285.773 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-741.047 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-14.7%
Mægler
kr/m² (udbud)74.552 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med altan og flot udsigt
Velkommen til C.F. Møllers Allé, hvor denne lyse og moderne ejerlejlighed på 67 m² byder på en indflytningsklar bolig med en attraktiv beliggenhed højt oppe på 7. sal. Opført i 2019 fremstår lejligheden stilren og velholdt med en gennemtænkt planløsning, store vinduespartier og et fantastisk lysindfald. Her får du en bolig, hvor moderne arkitektur, funktionalitet og komfort går hånd i hånd – samtidig med at den åbne udsigt over de grønne omgivelser skaber en rolig og indbydende atmosfære.Boligen