Udbudspris
4.995.000 kr.
74.552 kr/m²
Vores estimat
4.569.032 kr.
68.195 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.5 %
-425.968 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.1 %
Comp-engineP10 55.540 · median 65.764 · P90 74.782 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -9.1%✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.195 kr/m² × 67 m² = 4.569.032 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.632 kr./år
Alpha
-9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.569.032 kr.
68.195 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
75.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.638.400 kr.
69.230 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.552 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.195 | 4.569.032 kr. | -8.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.540 | 3.721.194 kr. | -25.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.764 | 4.406.181 kr. | -11.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 22 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.782 | 5.010.382 kr. | +0.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.149 | 1.350.000 kr. | -73.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år99.048 kr.
Salgspris4.569.032 kr.
Profit (1 års hold)-358.740 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-9.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år140.052 kr.
Salgspris4.751.793 kr.
Profit (1 års hold)-134.975 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år223.666 kr.
Salgspris5.245.249 kr.
Profit (1 års hold)442.094 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.
− Ejerudgifter/år-37.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.052 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.666 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.569.032 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-457.788 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-9.1%
Mægler
kr/m² (udbud)74.552 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med altan og flot udsigt
Velkommen til C.F. Møllers Allé, hvor denne lyse og moderne ejerlejlighed på 67 m² byder på en indflytningsklar bolig med en attraktiv beliggenhed højt oppe på 7. sal. Opført i 2019 fremstår lejligheden stilren og velholdt med en gennemtænkt planløsning, store vinduespartier og et fantastisk lysindfald. Her får du en bolig, hvor moderne arkitektur, funktionalitet og komfort går hånd i hånd – samtidig med at den åbne udsigt over de grønne omgivelser skaber en rolig og indbydende atmosfære.Boligen