Udbudspris
5.995.000 kr.
86.884 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
86.884 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.230 · median 69.386 · P90 80.022 kr/m²8 comps · samme postnummer
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1979✗Comps -20%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 90✓1. sal✓69 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.172 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
86.884 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
87.432 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.078.109 kr.
88.089 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.884 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.884 | 5.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.230 | 4.086.894 kr. | -31.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.386 | 4.787.629 kr. | -20.1 % | 8 comps samme postnummer, median 30 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.022 | 5.521.498 kr. | -7.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.841 | 1.300.000 kr. | -78.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år121.428 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)83.608 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år171.108 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)373.088 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år190.881 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.040.321 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.280 kr.
− Ejerudgifter/år-44.172 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.428 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.108 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.881 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.884 kr.
MæglerNybolig Hellerup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-12-01normal
2.250.000 kr.32.609 kr./m²
2015-09-01family
1.200.000 kr.17.391 kr./m²
2012-03-06normal
1.175.000 kr.17.029 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.250.000 kr.2019-12-01 · 7 år siden
Udbudspris implicerer15.0% pa
FMV implicerer15.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sydvendt altan i veldrevet forening
VELDISPONERET LEJLIGHED MED SOLRIG ALTAN PÅ KØBENHAVN ØDrømmer du om at bo utroligt centralt og samtidig have adgang til et privat, solrigt helle under åben himmel? Velkommen til denne veldisponerede ejerlejlighed på 69 kvadratmeter i København Ø. Med to veludnyttede værelser får I de absolut bedste rammer om hverdagen i et yderst veldrevet byggeri fra 1979. Lejligheden udmærker sig især ved den tilhørende altan, som bliver en naturskøn og ugeneret forlængelse af jeres dagligstue igennem alle so