iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hamletsgade 22, 2. mf

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.295.000 kr.
79.537 kr/m²
Vores estimat
4.295.000 kr.
79.537 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1949)
  • ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1949✓Sol 86✓2. sal✓54 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Hamletsgade 22, 2. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1949
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.576 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
79.537 kr./m² · fallback
Investeret
4.322.620 kr.
80.049 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.350.113 kr.
80.558 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.5374.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.5374.295.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.593950.000 kr.-77.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år83.064 kr.
Salgspris4.295.000 kr.
Profit (1 års hold)55.444 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år118.056 kr.
Salgspris4.466.800 kr.
Profit (1 års hold)262.236 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år179.262 kr.
Salgspris4.930.660 kr.
Profit (1 års hold)787.302 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-33.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.262 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.295.000 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-27.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.537 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-17family
855.000 kr.15.833 kr./m²
2015-12-03normal
1.895.000 kr.35.093 kr./m²
2006-06-21normal
1.750.000 kr.32.407 kr./m²
2000-11-01normal
760.040 kr.14.075 kr./m²
1996-07-24normal
367.850 kr.6.812 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2015-12-03 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende Nørrebro-lejlighed med altan og delevenlig planløsning!

På Hamletsgade finder du denne skønne 2-værelses lejlighed, hvor en god planløsning, lyse opholdsrum og en dejlig altan går op i en højere enhed. Boligen byder på et stilfuldt køkken, et indbydende badeværelse og skønne rammer for både afslapning og udeliv i ejendommens hyggelige gårdmiljøer. En charmerende og velindrettet bolig med masser af kvaliteter og en attraktiv beliggenhed midt på Nørrebro.Boligens opholdsrum fremstår lyse og indbydende med en god udnyttelse af pladsen. Stuen har en dejl