Udbudspris
9.495.000 kr.
91.298 kr/m²
Vores estimat
9.103.538 kr.
87.534 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.1 %
-391.462 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.7 %
Comp-engineP10 65.072 · median 72.473 · P90 87.789 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -4.7%!Comps usikre (8)!104 m² stor✓Sol 95✓Klassisk 1796✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.534 kr/m² × 104 m² = 9.103.538 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1796
Udbudspris
9.495.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.288 kr./år
Alpha
-4.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.103.538 kr.
87.534 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.553.820 kr.
91.864 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.248.469 kr.
88.928 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.298 | 9.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.534 | 9.103.538 kr. | -4.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.072 | 6.767.536 kr. | -28.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.473 | 7.537.159 kr. | -20.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 320 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.789 | 9.130.074 kr. | -3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.519 | 2.550.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år202.272 kr.
Salgspris9.103.538 kr.
Profit (1 års hold)-248.010 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.3%
α (alpha)-4.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år284.640 kr.
Salgspris9.467.680 kr.
Profit (1 års hold)198.500 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-4.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år343.008 kr.
Salgspris10.450.862 kr.
Profit (1 års hold)1.240.050 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)356.928 kr.
− Ejerudgifter/år-72.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)202.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)284.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)343.008 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.970 kr.
= Tx-omkostning58.820 kr.
+ Tilbudspris9.495.000 kr.
= Total investeret9.553.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.103.538 kr.
− Investeret-9.553.820 kr.
= Spread-450.282 kr.
÷ Investeret÷ 9.553.820 kr.
= Alpha-4.7%
Mægler
kr/m² (udbud)91.298 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-18family
3.030.000 kr.29.135 kr./m²
2021-06-03normal
5.950.000 kr.57.212 kr./m²
2020-07-01family
2.200.000 kr.21.154 kr./m²
2011-06-09normal
3.300.000 kr.31.731 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.950.000 kr.2021-06-03 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor og eksklusiv lejlighed med sydvendt altan i historiske Brygger Arnths Gaard
Stor og gennemført lejlighed med sydvendt altan i historiske Brygger Arnths GaardMidt i Indre By gemmer sig en af Københavns mest stemningsfulde baggårde. Bag den smukke smedejernsport træder du ind i Brygger Arnths Gaard, en historisk ejendom fra 1796, som i 2010 blev gennemgribende renoveret med stor respekt for den oprindelige arkitektur. Her mødes historisk charme og moderne boligkomfort, samtidig med at du får den sjældne kombination af storbyens puls lige udenfor døren og en bemærkelsesvær