Udbudspris
8.495.000 kr.
81.683 kr/m²
Vores estimat
8.553.737 kr.
82.247 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.7 %
+58.737 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.1 %
Comp-engineP10 65.072 · median 72.473 · P90 87.789 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 4 · ! 3 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!104 m² stor!α +0.1%✓Sol 95✓Klassisk 1796✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.247 kr/m² × 104 m² = 8.553.737 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1796
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.288 kr./år
Alpha
0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.553.737 kr.
82.247 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
82.191 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.701.947 kr.
83.673 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.683 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.247 | 8.553.737 kr. | +0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.072 | 6.767.536 kr. | -20.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.473 | 7.537.159 kr. | -11.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 320 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.789 | 9.130.074 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.519 | 2.550.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år202.272 kr.
Salgspris8.553.737 kr.
Profit (1 års hold)208.189 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år284.640 kr.
Salgspris8.895.886 kr.
Profit (1 års hold)632.706 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år343.008 kr.
Salgspris9.819.690 kr.
Profit (1 års hold)1.614.878 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)356.928 kr.
− Ejerudgifter/år-72.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)202.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)284.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)343.008 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.553.737 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread5.917 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha0.1%
Mægler
kr/m² (udbud)81.683 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-18family
3.030.000 kr.29.135 kr./m²
2021-06-03normal
5.950.000 kr.57.212 kr./m²
2020-07-01family
2.200.000 kr.21.154 kr./m²
2011-06-09normal
3.300.000 kr.31.731 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.950.000 kr.2021-06-03 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor, stille og solrig 104 m² lejlighed med sydvendt altan i hjertet af København K - med lav ejerudgift
Stor, stille og solrig 104 m² lejlighed med sydvendt altan i hjertet af København KDrømmer du om at bo midt i København K uden støj fra byens puls? Så er Rådhusstræde 4C, 3. en sjælden mulighed. Lejligheden ligger særdeles tilbagetrukket fra gaden, hvilket skaber en bemærkelsesværdig ro midt i en af byens mest attraktive beliggenheder.Boligens 104 m² fremstår lys, moderne og særdeles veldisponeret. Sælger har for nylig etableret et stilfuldt køkken, som er åbnet op mod det store opholdsrum, hvor